A lis pendens az egyik legkevésbé ismert eszköz az ingatlan peres Kaliforniában. Ügyfelek ingatlan peres gyakran kérik, hogy az ingatlan ügyvéd tesz egy lis pendens az ellenfél tulajdonát, általában úgy, hogy nyomást gyakoroljanak az ellenfél, hogy rendezze a pert. Ugyanakkor minden ügyfélnek (és minden ingatlanügyvédnek) meg kell értenie, hogy egy-egy lis pendens mikor nyújtható és mikor nem.

mi az A Lis Pendens?

a lis pendens a folyamatban lévő eljárásról szóló értesítés., Ez egy olyan dokumentum, amelyet a megyei felvevővel rögzítettek annak érdekében, hogy értesítsék az ingatlan potenciális vásárlóit arról, hogy az ingatlant érintő pert indítanak. Azonban egy fél nem nyújthat be lis pendens minden esetben, amelynek köze ingatlan. A pernek “ingatlan-követelést” kell tartalmaznia., California Polgári Perrendtartás határozza meg az ingatlan követelés, mint a kereset oka, amely, ha méltányos, befolyásolja (1) cím, vagy a birtokláshoz való jog, konkrét ingatlan vagy (b) a használata egy szolgaság azonosított beadvány, más, mint egy szolgalmi kapott alapokmány alapján bármely szabályozott közüzemi.
a peres eljárás leggyakoribb példája, amelyben a lis pendens megfelelő, az ingatlan megvásárlásával és eladásával kapcsolatos szerződésszegés lenne., Abban az esetben, ha a vevő szerződést köt egy épület megvásárlására, és az eladó megszegi ezt a szerződést, a vevő jogosult a szerződést kifejezetten érvényesíteni. Míg a legtöbb szerződésszegés akciók intézkedések pénzért, ingatlan tekinthető egyedülálló Kaliforniában. A fél ezért kérheti a bíróságot, hogy ténylegesen kényszerítse a másik felet az eladás befejezésére, nem pedig csak pénzbeli károk odaítélésére. Ezt konkrét teljesítménynek nevezik.,

A Lis Pendens hatása

maga a lis pendens csak egy kétoldalas dokumentum, amely kimondja, hogy egy adott tulajdonsággal kapcsolatos peres eljárás van. A lis pendens hatása azonban pusztító lehet. Gyakorlatilag a lis pendens megakadályozza, hogy a fél eladja vagy refinanszírozza tulajdonát. Minden adásvételi tranzakcióban a címkeresés az ingatlanon felfedi a lis pendens-t. Függetlenül attól, hogy az érvényességét, hogy lis pendens, minden potenciális vásárló vagy hitelező megköveteli, hogy a lis pendens szabadul fel, mielőtt az ügylet lehet kitölteni., Gyakrabban, mint nem, a vevő egyszerűen megszünteti a tranzakciót, majd keressen egy másik ingatlan vásárolni. Egy befektető számára minden hónapban, amikor egy ingatlan üres és eladatlan, több ezer dollárt vonhat be a könyvelési költségekbe. Az eladó számára, aki már szerződést kötött egy másik ingatlan megvásárlására, a lis pendens megakadályozhatja az első ingatlan eladását, ezért kisiklik az új ingatlan megvásárlását.,

visszaélés a Lis Pendens Statútum

mert a pusztító hatása, hogy a jogtalanul rögzített lis pendens lehet, a bíróságok elismerik, hogy a fél visszaélhet a lis pendens statútum benyújtásával lis pendens olyan esetben, amely nem jár a valós vagyonigény. A Polgári Perrendtartás rendelkezik arról, hogy a perköltségek felszámolása (eltávolítása) és az ügyvédi díjak behajtása folyamatban van. Azonban még ez a folyamat is hat-nyolc hét további peres eljárást foglal magában, mielőtt a lis pendens-t elengedik, és az ingatlant eladják., Még egy fél, aki sikeresen kiiktatja a lis pendens lesz blokkolva értékesíti az ingatlan legfeljebb két hónapig.

következtetés

Ingatlanügyészek, akik peres ingatlan kérdések meg kell értenie, ha a lis pendens megfelelő, ha nem megfelelő. A lis pendens nem lehet használni, hogy nyomást gyakoroljon az ingatlantulajdonos, de egyértelmű, hogy az Alapokmány többször visszaélnek ingatlan peres.