ÖSSZEFOGLALÁS

KIZÁRNI SZERT A HAJLAM EGY HAZA a jövedelem alatt IRC szakasz 121, egy adózó köteles saját, valamint foglalnak el az ingatlant, mint egy igazgató tartózkodási két öt év előtt közvetlenül az eladó. A tulajdonjog és a kihasználtság azonban nem szükséges. A törvény lehetővé teszi a maximális nyereség kizárása $250,000 ($500,000 bizonyos házas adófizetők). Az IRS kiadott javasolt rendeleteket annak tisztázására, hogy ezek a szabályok hogyan működnek bizonyos helyzetekben.,

az adózó akkor minősül fő lakóhelynek, amikor elhunyt házastársa fő lakóhelyként használta a házat. Ez a szabály mindaddig érvényes, amíg a ház eladásának napján az adózó házastársa elhunyt,és az adózó nem házasodott újra. Az elvált házastársak a kizárási követelmények teljesítése érdekében igénybe vehetik a volt házastársak tulajdonjogát és használati időszakát is.

az adófizetőknek el kell ismerniük a lakóingatlan bármely részének nyereségét, amelyet nem használnak lakóingatlanként., Minden utáni május 6, 1997 értékcsökkenés megengedhető az ingatlan kiváltja elismerése egyébként kizárható nyereség.

az adózó általában csak egy kizárást követelhet kétévente. Ugyanakkor az az adózó, aki két éven belül egynél több lakóhellyel rendelkezik, vagy aki egyébként nem teljesíti a követelményeket, például munkahelyváltás vagy egészségügyi probléma miatt, csökkentett kizárási összegre jogosult.

NANCY J. FORAN, CPA, PhD, volt docense számviteli a University of Michigan Dearborn. 2002 februárjában halt meg. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, PhD, docense számviteli Wichita Állami Egyetem Kansas. Az e-mail címe: [email protected] .

vagy sok adófizető lakóhelye a legértékesebb eszköz. A lakásárak folyamatos növekedésével az értékesítésen realizált nyereség jelentős lehet. Az 1997. évi adóalany-mentességi törvény rendelkezései lehetővé teszik a legtöbb számára, hogy kizárja a jövedelemből a lakás értékesítéséből származó nyereséget anélkül, hogy az ügyletet adóbevallásaikra is beszámolnák., A javasolt rendeletek pontosítják a jövedelemből származó nyereség kizárására vonatkozó követelményeket, és lehetőséget adnak a fogyasztóvédelmi együttműködési szervezeteknek arra, hogy új adótervezési stratégiákat javasoljanak ügyfeleiknek.

kizárási követelmények
IRC 121. szakasz lehetővé teszi az adófizető számára, hogy kizárjon akár $250,000 ($500,000 egyes adófizetők, akik a fájl egy közös visszatérés) a nyereség az eladás (vagy csere) az ingatlan tulajdonosa és használt, mint a fő tartózkodási legalább két öt évvel az eladás előtt. Az adózó csak kétévente követelheti a teljes kizárást., A csökkentett kizárás mindenki számára elérhető, aki nem felel meg ezeknek a követelményeknek a foglalkoztatás, az egészség vagy bizonyos előre nem látható körülmények megváltozása miatt. A korábbi törvényektől eltérően a lakáseladásból származó nyereséget most végleg kizárják, nem halasztják el, és az adózónak nem kell helyettesítő otthont vásárolnia a nyereség kizárása érdekében.

fő tartózkodási követelmény., A szabályok meglehetősen széles körben határozzák meg a lakóhely fogalmát—ez magában foglalja a lakóhajót, a ház utánfutót vagy a bérlő-részvényes birtokában lévő készletet egy szövetkezeti lakástársaságban. Személyes tulajdon, amely nem egy lámpatest a helyi törvények nem minősülnek tartózkodási. Következésképpen a CPAs-nak konzultálnia kell a helyi joggal, különösen a mobil lakások állapotáról. Ha egy adózónak több otthona van, akkor a szakemberek minden ténytől és körülménytől függően megállapítják, hogy melyik otthon az adózó fő lakóhelye., A szabályozás szerint az a ház, amelyet az adózó az év során az idő nagy részében használ, az adott év fő lakóhelyének számít.

példa. Albert 2000 és 2004 között Michiganben és Floridában volt otthona. Ezen évek mindegyikében Albert hét hónapig él a Michigan-i otthonban, öt hónapig pedig a floridai otthonban. Ha Albert úgy dönt, hogy eladja az egyik házat 2005-ben, csak a Michigan otthon jogosult a nyereség kizárására., Mivel minden év nagy részében Michiganben él, ez az otthon Albert fő lakóhelye 2000-2004 között.

tulajdonosi és felhasználási követelmények. A tulajdonosi és használati követelmények azon napok vagy hónapok teljes számán alapulnak, amelyeket az adózó birtokol, és az ingatlant fő lakóhelyként használja az elidegenítés dátumával végződő ötéves időszak alatt. A lakás eladásából származó nyereség csak akkor kerül ki a jövedelemből, ha az adózó az ötéves időszak alatt az ingatlant két vagy több évig tartó fő lakóhelyként birtokolja és használja., Vagy 24 teljes hónap, vagy 730 nap felel meg a kétéves tulajdonosi és használati követelményeknek.

példa. 1998. január 1-jén Barbara vásárolt egy otthont, ahol élni kezdett. 2000. január 1-jén (24 hónappal az otthon megvásárlása után) Barbara elköltözött a városból, és elkezdte bérbe adni a házat. 2002. December 28-án eladja az ingatlant. Mivel Barbara Az eladás napján végződő ötéves időszak alatt 24 hónapig birtokolta és használta a házat fő lakóhelyként, jogosult a nyereség kizárására., Ha azonban Barbara 2003. február 1-jén eladja házát, az ötéves időszak 1998.február 1-jén kezdődött volna. Ebben az esetben Barbara nem lenne jogosult a nyereség kizárására, mert az eladás időpontját megelőző ötéves időszak alatt csak 23 hónapig élt volna otthon.

a javasolt rendeletek egyértelművé teszik, hogy a tulajdonjogi és használati időszakoknak nem kell egyidejűleg lenniük.

példa. Carmella 1993.január 1-jétől 1998. január 1-jéig bérelt otthont. 1998.január 1-jén vásárolta meg a házat, és 1998. február 1-jéig élt benne., 2000. március 1-jén Carmella eladta az otthont. Közben az öt éves időszak befejezése napján eladó (Március 1., 1995 Március 1., 2000), Carmella tulajdonában van a haza, legalább két év (január 1, 1998 Március 1., 2000) élt benne legalább két évig (Március 1., 1995 február 1, 1998). Ezért Carmella jogosult a nyereség kizárására, annak ellenére, hogy ugyanabban a két évben nem a lakóhelyén élt.,

Ha az adózó az ötéves időszak alatt két lakást birtokol, mindkettő jogosult a kizárásra, ha az adózó az ötéves időszak alatt legalább két évig fő lakóhelyként használja őket. Azonban, amint azt az alábbiakban tárgyaljuk, a CPA-k úgy találják, hogy általában a két egyébként Képzett Otthon közül csak az egyiket lehet kizárni bármely kétéves időszak alatt.

példa. A 2000. január 1-jétől2004. December 31-ig tartó időszakra David otthont ad Kansasben, valamint Texasban is. David 2000-ben, 2001-ben és 2004-ben a Kansas otthonában, 2002-ben és 2003-ban pedig a Texasi otthonában él., David fő rezidenciája 2000-ben, 2001-ben és 2004-ben a Kansas ingatlan. Fő lakóhelye 2002-ben és 2003-ban a Texasi otthon. Ha David 2004-ben úgy dönt, hogy eladja az egyik házat, mindkettő jogosult a nyereség kizárására, mivel az értékesítés időpontját megelőző ötéves időszak alatt legalább két évig birtokolta és használta őket fő lakóhelyként.

a használati követelmény teljesítéséhez az adózónak fizikailag el kell foglalnia az otthont. A rövid ideiglenes távollét, például a vakáció azonban akkor is Használati időszaknak számít, ha az otthont ebben az időben bérlik.

példa., 2000. január 1-jén Elvira megvette és egy otthonban kezdett élni. 2000-ben és 2001-ben Elvira júniusban és júliusban ment Angliába nyaralni. 2002.január 1-jén adja el az otthont. Bár az alatt az öt év alatt véget az értékesítés időpontja (január 1-1997 január 1-én, 2002) Elvira elfoglalták a haza csak 20 24 hónap ő a tulajdonos (január 1, 2000 január 1., 2002), a két hónapot töltöttem Angliában minden évben számítanak ideig használja, mert a rövid, ideiglenes távollét. Ezért Elvira jogosult a nyereség kizárására., Ha azonban Elvira 2000. június 1-jétől2001. június 1-jéig Angliában töltötte volna, akkor nem lenne jogosult a nyereség kizárására, mivel az egyéves távollétet nem kezelik rövid ideiglenes jelleggel. Az utóbbi esetben Elvira csak 12 hónapig használta a házat az eladás napján véget érő ötéves időszak alatt.

tervezési stratégia. Fontos, hogy a fogyasztóvédelmi hatóságok azt tanácsolják az adófizetőknek, hogy gondosan dokumentálják az otthon töltött időt annak biztosítása érdekében, hogy megfeleljenek a kétéves tulajdonosi és használati követelményeknek. Az értékesítés késleltetése mindaddig, amíg az adózó nem teljesíti ezeket a követelményeket, jelentős adómegtakarítást eredményezhet., Az otthon töltött idő dokumentálása fontos mindenki számára, aki egynél többet birtokol, mert csak az elsődleges lakóhely jogosult a nyereség kizárására. Annak megállapításához, hogy melyik otthon minősül az adózó fő lakóhelyének, az IRS valószínűleg elvégzi szokásos vizsgálatát. CPAs kell tanácsot az ügyfelek megtartása dokumentációt, mint például utazás bevételek, változik a levelezési cím, választási regisztráció, közüzemi számlák, szolgálati, illetve részvétel a vallási vagy társadalmi esemény, amely segíthet megállapítani, hogy mi minősül az adózó fő haza., Az adófizetők, akik tervezik eladni egy haza kell eleget, hogy a tulajdonság, hogy megfelel az elsődleges lakóhely, illetve a tulajdonjogát, illetve használatát követelményeknek.

elhunyt házastárs. A tulajdoni, illetve felhasználási követelmények, az adózó tekintendő, hogy a tulajdonában van, valamint a használt haza, mint egy igazgató tartózkodási idő alatt a vagy az elhunyt házastárs tulajdonában lévő használt, a haza (a halál előtt), mint a fő tartózkodási amíg a nap az itthon értékesített, az adóalany elhunyt házastárs, illetve az adózó nem ment újra férjhez.

volt házastársa., Válás esetén az adófizetők mind a korábbi házastársak tulajdonosi, mind Felhasználási időszakát élvezhetik a követelmények teljesítése érdekében. Ha az adóalany a válási vagyonrendezés részeként otthont kap, az adózó tulajdonosi időszaka magában foglalja azt az időt, amikor a házastárs vagy a volt házastárs birtokolta az otthont. Ezenkívül az adózót úgy kezelik, mint aki a lakóhelyet az adózó tulajdonában lévő fő lakóhelyként használta, és az adózó házastársa vagy volt házastársa—válási vagy különválási rendelet alapján—fő lakóhelyként használhatta.

példa., 2000. január 1-jén Harry vásárolt egy otthont, és házastársával, Jenniferrel kezdett élni benne. 2001.január 1-jén Harry és Jennifer elváltak. A válási rendelet értelmében Jennifer 2002. február 1-jéig élhet otthon. Harry eladja az otthont 2002.március 1-jén. Harry és Jennifer egyaránt megfelelhet a kétéves tulajdonosi és használati követelményeknek. Bár Harry csak 12 hónapig élt az otthonban, ha továbbra is birtokolja, akkor azt is tekintik, hogy az 13 hónapokban Jennifer ott élt., Ha Jennifer 2001. január 1-je után birtokolja a rezidenciát, akkor a tulajdonosi időszak magában foglalja Harry tulajdonjogát 2000.január 1-jétől 2001. január 1-jéig.

tervezési stratégia. A CPAs javasolhatja, hogy a kétéves tulajdonosi és felhasználási követelményeknek nem megfelelő lakástulajdonosok válása mérlegelje a válás vagy a különválás elrendelését, megkövetelve, hogy az egyik házastárs maradjon otthon, amíg a kétéves Használati követelmény nem teljesül.,

121. szakasz korlátozások
a javasolt rendeletek három fő korlátozást határoznak meg az adózó azon képességére vonatkozóan, hogy igényelheti a 121.szakasz kizárását:

kizárás az otthon nem lakóhelyként történő felhasználására vagy részleges használatára.

egy teljes Dollár korlátozás.

az egyszer-kétévente korlátozás.

Disallowance for use as a nonresidence., Ha az adózó nem fő lakóhelyként használja a házat, akkor a nyereségkizárás nem vonatkozik az 1997. május 6. után a lakásban alkalmazott értékcsökkenés mértékére.

példa. 1998.január 1-jén Kelly házat vett és két évig bérelte a bérlőknek. A bérleti időszak alatt Kelly 14 000 dollár értékcsökkenési levonásokat vesz igénybe. 2000. január 1-jén Kelly beköltözik az otthonába, és fő rezidenciaként kezdi használni. 2002. február 1-jén, miután több mint két éve birtokolta és használta a házat fő lakóhelyként, 40 000 dolláros nyereséggel értékesíti az otthont., Csak $26,000 ($40,000 realizált nyereség mínusz $14,000 értékcsökkenés) a nyereség jogosult a kizárás. Kellynek fel kell ismernie a fennmaradó 14 000 dollárt. Az IRC 1. szakaszának h) pontja alkalmazásában a nyereség nem javított IRC 1250. szakasz nyeresége.

Ha az adózó részben üzleti célokra használja a házat, akkor csak a lakás lakóterületének tulajdonítható nyereség egy része kerül ki a jövedelemből. Továbbá, a nyereség kizárás nem vonatkozik a mértékben értékcsökkenés után megengedett május 6, 1997, tekintetében a hazai, meghaladja a nyereség a hazai kiosztható az üzleti célú rész., Ezért az 1997. május 7. előtti értékcsökkenés semmilyen körülmények között nem csökkenti a 121.szakaszban a lakossági részre kizárható nyereség összegét. Azonban utáni május 6, 1997 értékcsökkenés megengedhető nem rezidenciális használatra válthat szert elismerést a lakossági használat része a ház.

példa. Leann az otthonának 10% – át üzleti irodának használta. Az öt év alatt, mielőtt eladta, legalább két évig a házat birtokolta és használta fő lakóhelyként. A nyereség kizárása nem vonatkozik a nyereség 10% – ára.

példa., 1999. január 1-jén Morton vásárolt egy házat, amelyet részben üzleti célokra használt. 2002.január 1-jén eladta a házat, miután három évig birtokolta és használta. Morton 40 000 dolláros nyereséget realizál az eladás során, ebből 30 000 dollár az otthon lakó részének, 10 000 dollár pedig az üzleti résznek tulajdonítható. Ő értékcsökkenési levonások a hazai összesen $12,000., A nyereség a lakossági része a lakás jogosult kizárás ($30,000) csökken $ 2,000-az összeg, amellyel az értékcsökkenési levonások meghaladják a nyereség az üzleti-használat része a hazai ($12,000 értékcsökkenés mínusz $10,000 nyereség). Ezért Morton kizárja $28,000 ($30,000 mínusz $2,000) A jövedelem, de tartalmazni fogja $12,000. Az 1. szakasz h) pontja alkalmazásában a jövedelembe bevonandó 12 000 dollárt nem kezelt 1250. szakasz nyereségként kezelik., Azonban, ha Morton vett értékcsökkenési levonások $ 7,000, a nyereség a lakossági része a lakás jogosult kizárás ($30,000) nem csökken, mert Morton értékcsökkenési levonások ($7,000) nem haladja meg a nyereség az üzleti felhasználásra része a hazai ($10,000). Ezért 30 000 dollárt zárna ki a jövedelemből, de 10 000 dollárt is tartalmazna.

teljes Dollár korlátozás. Az egyéni adófizetők maximális nyereség-kizárása 250 000 dollár., Adófizetők, akik közösen saját fő tartózkodási, de a fájl külön visszatér, minden kizárhatja akár $250,000 a nyereség tulajdonítható érdeklődésüket a hazai. A közös bevallást benyújtó férj és feleség legfeljebb 500 000 dollár nyereséget zárhat ki, ha

bármelyik házastárs megfelel a kétéves tulajdonosi követelménynek.

mindkét házastárs megfelel a kétéves Használati követelménynek.

egyik házastárs sem zárta ki az elmúlt két évben a fő lakóhely előzetes eladásából vagy cseréjéből származó nyereséget.,

Ha az adófizetők nem felelnek meg az alábbi követelményeknek, a maximális kizárás összeg egy házaspár is azt állítják, a közös visszatérési értéke az egyes házastárs kizárás összeg meghatározva, mintha (1) a házastársak nem voltak házasok, illetve (2) mindkét házastárs tulajdonában lévő, a haza időszakban, ami valamelyik házastárs tulajdonában van a haza. Bár az egyik házastárs tulajdonjoga tulajdonítják, hogy a más célra történő meghatározása a külön-külön kiszámított kirekesztés, mindkét házastárs kell használni a házat, mint egy igazgató tartózkodási, hogy a jogosult a saját $250,000 kizárás.

példa., Nancy és Oscar 2001-ben házasodnak össze, és beköltöznek egy lakásba. A pár külön-külön tulajdonában volt, és legalább két évig otthont használt a házasságkötés előtt. Nancy és Oscar 2002-ben adják el külön otthonukat. Nancy 225 000 dollár nyereséget realizál az otthona eladásával, Oscar pedig 275 000 dollár nyereséget realizál az eladásából. Bár Nancy és Oscar nem felelnek meg a követelményeknek, hogy kizárják akár $500,000 nyereség a közös visszatérés, minden házastárs kizárhatja akár $250,000. Ezért Nancy és Oscar kizárnak 225 000 dollárt Nancy otthonának eladásából és 250 000 dollárt Oscar otthonának eladásából., Mivel Oscar nem tudja használni Nancy egyik kihasználatlan kizárását,a párnak 25,000 dollárt kell tartalmaznia az otthoni jövedelméből. Az eredmény ugyanaz lenne, ha Nancy és Oscar mindegyike eladta volna otthonát, mielőtt feleségül vette volna.

tervezési stratégia. Ha egy házaspár minden saját otthon, mielőtt a házasság és egy otthon lehetne értékesíteni nyereség, amely meghaladja a $250,000, CPAs kell ajánlani a haza, ami azt eredményezné, hogy a kisebb nyereséget kell értékesíteni., Ha a pár ezután beköltözik az otthonba, amely 250 000 dollárt meghaladó nyereséget eredményezhet, és legalább két évig ott él, a pár jogosult lenne az 500 000 dolláros kizárásra, mindaddig, amíg az eladás az első eladástól számított két éven belül nem következik be. A fenti példában, ha Nancy és Oscar eladja Nancy otthonát, és legalább két évig Oscar otthonában él, mielőtt eladná, a teljes 275 000 dolláros nyereséget kizárnák a jövedelemből, ha a házat legalább két évvel Nancy otthonának eladása után eladják.,

Ha egy házaspár megfelel az 500 000 dolláros nyereség kizárására és az egyik házastárs meghal, az 500 000 dolláros kizárás továbbra is érvényes, ha a túlélő házastárs egy év alatt eladja a házat, amelyben közös visszatérítést nyújthat be az elhunyt házastársával. Továbbá, ha a túlélő házastárs nem házasodott újra, mind az elhunyt házastárs tulajdonjogát, mind a fő lakóhelyet a túlélőnek tulajdonítják.

példa. Peter és Quill, egy házaspár 1998 óta birtokolja és használja az otthonukat fő lakóhelyként. Péter 2002. június 1-jén meghal., 2002. November 1-jén a Quill 280 000 dolláros nyereséggel értékesíti az otthont. A teljes $280,000 jogosult a nyereség kizárására, ha 2002-re közös visszatérítést nyújt be. Ha azonban Quill 2003.január 10-én eladja az otthont, akkor a nyereségből csak 250 000 dollár jogosult a kizárásra, mert Peter és Quill nem tud közös visszatérítést benyújtani 2003-ban.

tervezési stratégia. Ha egy decedent volt az egyetlen tulajdonosa egy otthon, az ingatlan alapja lesz a valós piaci értéke a halál időpontjában., Ezért a jelenlegi jogszabályok szerint a halál beálltáig terjedő értéknövekedés elkerülheti a jövedelemadót, és a nyereség kizárása nem lenne fontos. Ha az otthon közös tulajdonban van, akkor az elhunyt felének alapja a halál időpontjában fennálló valós piaci értéke. A növekedés értéke, hogy a fele a hazai menekül jövedelemadó, valamint az eladás a haza a halál évében csak akkor releváns, ha a túlélő házastárs részesedése a növekedés értéke meghaladja $250,000., Ha a ház teljes egészében a túlélő házastárs tulajdonában van, és a ház értéke több mint 250 000 dollárral nőtt, a halál évében történő eladása lehetővé tenné a túlélő házastárs számára, hogy megtartsa az 500 000 dolláros kizárást.

kétévente egyszer. Az adózó nem használhatja fel a nyereségkizárást, ha az eladás vagy csere dátumával végződő kétéves időszak alatt egy másik otthont adott el, és kizárta az adott otthon nyereségét. Azonban, amint azt az alábbiakban tárgyaljuk, csökkentett kizárás megengedett.

példa. Robert 1999-ben és 2000-ben vásárol egy otthont, amelyet fő rezidenciaként használ., 2001-ben vásárol egy lakást, amelyet 2001-ben és 2002-ben főlakásként használ. Ezt követően 2002-ben eladja az eredeti otthont, és kizárja a bevételből származó nyereséget. Ha Robert 2003—ban eladja a lakást, akkor nem zárhatja ki az eladásból származó nyereséget-annak ellenére, hogy eleget tesz a kétéves tulajdonosi és használati követelményeknek—, mert kizárta a lakás eladásából származó nyereséget az előző két évben.,

csökkentett kizárás
azok az adófizetők, akik eladják a fő lakóhelyüket, de nem felelnek meg a tulajdonosi és használati követelményeknek, vagy akik egy másik otthon eladását követő két éven belül eladják otthonukat, jogosultak lehetnek csökkentett kizárásra. A csökkentett kizárás akkor áll rendelkezésre, ha a foglalkoztatás helyén változás, egészségügyi vagy előre nem látható körülmények szükségessé tették az eladást. Sem a Belső Bevételi Kódex, sem a javasolt rendeletek nem határozzák meg a foglalkoztatás helyén bekövetkező változást, egészségügyi problémákat vagy előre nem látható körülményeket, amelyek lehetővé teszik az adófizetők számára a csökkentett kizárást.,

a CPAs kiszámítaná a csökkentett kizárást a maximális Dollár korlátozás ($250,000 vagy $500,000 A házas adófizetők számára) szorzatával. A számláló a frakció a legrövidebb (1) az idő az adózó tulajdonában lévő, a haza alatt az öt év alatt véget napján a hazai értékesítés (2) az időt az adózó használt a haza alatt az öt év alatt véget az értékesítés időpontjában, vagy (3) alkalommal között időpontját megelőző eladó, amely nyereség volt kizárni a dátum az aktuális eladó., A számlálót és a nevezőt napokon vagy hónapokban fejezzük ki. Ha az intézkedés nap, a nevező 730 nap (365 nap X 2 év). Ha az intézkedés hónap, a nevező 24 hónap.

példa. 2001. január 1-jén Sally, egy nem házas adófizető, házat vásárol és fő lakóhelyként használja. 2002. július 1-jén, 18 hónappal később, Sally eladja az otthont, mert munkáltatója áthelyezi őt egy másik állam irodájába. Sally kizárhatja akár $187,500 (250,000 X 18/24) a nyereség értékesítése otthonában.

példa., 1999. január 1-jén Tom megveszi és egy otthonban kezd élni. 2001. január 1-jén Tom hozzámegy Ursulához, és Tom otthonába költözik. 2002. január 1-jén (12 hónappal azután, hogy Ursula elkezdett lakni az otthonban) eladják az otthont, mert munkáltatóik áthelyezik őket egy másik államba. Mivel csak Tom teljesítette a kétéves Használati követelményt, a pár nem használhatja az 500 000 dolláros kizárást. Inkább kizárásukat úgy határozzák meg, hogy kiszámítják az egyes házastársak elévülési összegét, mintha nem voltak házasok., Ezért Tom kizárhat akár $250,000 nyereséget, mert megfelel mind a tulajdonosi, mind a felhasználási követelményeknek. Bár Ursula nem felel meg ezeknek a felhasználási követelményeknek, igényelheti a csökkentett kizárást, mert az eladás munkahelyváltás miatt következik be. Ursula kizárhatja akár $125,000 (250,000 X 12/24) a nyereség. Ezért Tom és Ursula összesen 375 000 dollárt követelhetnek.

megfigyelés., Mivel a csökkentett kizárást úgy számítják ki, hogy a kizárást megszorozzák, nem pedig a nyereséget a megfelelő frakcióval, a CPA – k a csökkentett kizárási rendelkezést lehetővé teszik, hogy a legtöbb nyereséget teljes mértékben kizárják a jövedelemből.

AKARATLAN KONVERZIÓK
haszna az akaratlan átváltást (például a pusztítás, rablás, elkobzás, igénybevétel, vagy elítélése) egy haza jogosult a nyereség kizárás. Az IRC 1033.szakaszának (akaratlan konverziók) szabályainak alkalmazása során a realizált összeget a 121. szakaszban kizárt nyereség csökkenti., Ha az adózó helyettesítő otthont szerez, akkor az átalakított lakás tulajdonjoga és használati ideje átkerül a helyettesítő otthonba, ha az adott otthon alapját a 1033.B) szakasz akaratlan átalakítási szabályai határozzák meg. Feltehetően egy akaratlan átalakítás előre nem látható körülményt jelent, amely lehetővé teszi az adófizetők számára, hogy csökkentett kizárásra jogosultak legyenek, még akkor is, ha az egy másik rendelkezéstől számított két éven belül megtörténik., Az IRS azonban úgy véli, hogy az adófizető nem követelhet előre nem látható körülmények alapján kizárást, amíg végleges szabályozást vagy egyéb útmutatást nem ad ki az ügyben.

példa. 1992. január 1-jén Victor megszerzi és elkezd élni egy olyan otthonban, amely 50 000 dollárba kerül. 2002. január 1-jén egy tornádó elpusztítja az otthont. Victor kap $350,000 egy biztosító társaság, ezért van egy realizált nyereség $ 300,000 ($350,000 biztosítási bevétel mínusz $ 50,000 költség alapján). Az otthon elpusztítása mind a 121., mind a 1033. szakasz alapján kizárható., Victor ezután új otthont vásárol 80,000 dollárért. Mivel a 121. szakasz szabályai szerint akár 250 000 dollár nyereséget is kizárhat az 1033 szakasz alkalmazásában, a megvalósított összeg $100,000 ($350,000 biztosítási bevétel mínusz $ 250,000 121. szakasz kizárása), a realizált nyereség pedig $50,000 ($100,000 összeg, mínusz $50,000 eredeti otthoni költségalap). Mivel Victor vásárolt egy csere Otthon $ 80,000, elismeri a nyereség $20,000 ($100,000 összeg realizált mínusz $ 80,000 csere otthoni költség). A fennmaradó $30,000 ($50,000 realizált nyereség mínusz $20,000 elismert nyereség) halasztott., Az alapja a csere Otthon $ 50,000 ($80,000 költség mínusz $30,000 halasztott nyereség). Victor 10 éves tulajdoni és használati ideje az eredeti otthon viszi át a csere Otthon.

még megválaszolatlan kérdések
a javasolt rendeletek számos hasznos példát és értelmezést tartalmaznak, amelyek tisztázzák azokat a szabályokat, amelyek lehetővé teszik az adófizetők számára, hogy a jövedelemből kizárják otthonuk értékesítéséből származó nyereséget. A megválaszolatlan kérdések azonban továbbra is fennállnak., Különösen nem határozták meg azt a három helyzetet (a foglalkoztatás helyén bekövetkezett változás, egészségügyi problémák és előre nem látható körülmények), amelyek lehetővé teszik az adófizetők számára a csökkentett kizárást. Remélhetőleg az IRS tisztázni fogja ezeket a tételeket a végleges szabályozásban. A CPAs felül akarja vizsgálni ezeket a házeladási szabályokat ügyfeleivel, és adótervezési stratégiákat javasol annak biztosítása érdekében, hogy maximalizálják a nyereség kizárását.,

Home Sale Gain Exclusion Basics mi minősül? az adózó fő lakóhelye, a fizikai kihasználtság alapján. Ki jogosult? azok az adózók, akik a letelepedést megelőző öt évben legalább két évig fő lakóhelyként birtokolják és használják otthonukat. mennyi a jogosultság?, nyereség akár $250,000 per adózó ($500,000 házas adófizetők bejelentés közösen). mikor minősül nyereségnek? a fő lakóhely eladását, cseréjét vagy akaratlan átalakítását követően (kétévente egyszer). adózási következmények? a kizárt nyereség véglegesen ki van zárva a jövedelemből, nincs alapja kiigazítások a helyettesítő otthon.