ennen monikäyttöisen kiinteistön ostamista on tärkeää selvittää, kuinka kauan aiot pitää siitä kiinni. Kaupallinen ja perheasuntoa sijoittajat yleensä valita kahdella strategioita: lyhyemmän aikavälin arvo-lisätä/korjata ja käännä strategia, tai pidemmän aikavälin osta ja pidä-strategia. Lyhyen aikavälin sijoittajat tyypillisesti toivottavasti ostaa omaisuutta, tehdä parannuksia ja muutoksia, jotka voivat lisätä kiinteistön liikevaihto liiketulos (NOI), ja uudelleen myydä omaisuutta voitolla sisällä 1-5 vuotta., Sen sijaan ostaa ja pitää sijoittajia tyypillisesti aikovat pitää omaisuutta pitkän matkan, vaikkapa 20-30 vuotta, nauttien vuosituloista, jotka se tarjoaa. Sen jälkeen he voivat myydä kiinteistön tai joissakin tapauksissa siirtää sen perillisilleen.

vaikka suunniteltu holdingkausi voi muuttua sijoittajien mieltymysten tai markkinaolosuhteiden perusteella, on silti tärkeää luoda vakaa strategia., Sijoittajille, jotka tietävät, että he vain istuvat kiinteistön lyhyen aikavälin asioita, kuten ennakkoperintärekisteriin seuraamuksia (maksut maksaa pois lainan aikaisin), ja onko ottaa kiinteä korko, säädettävä korko, tai hybridi säädettävä korko laina on otettava huomioon. Sen sijaan pitkän aikavälin osta ja pidä sijoittajat voisi yleensä vähempää kiinnostaa ennakkoperintärekisteriin rangaistuksia, ja, kun mahdollista, pyritään pitkäaikaisiin kiinteäkorkoisiin lainoihin., Vaikka sekä lyhyen aikavälin ja pitkän aikavälin tilalla aikoja voi olla kannattavaa, jos olet investoimalla, jossa on yksi tai useampia kumppaneita, sinun kannattaa varmista, että kaikki ovat samalla sivulla siitä, kun omaisuus on myyty. Esimerkiksi sijoittajan, joka haluaa kääntää kiinteistön 18 kuukaudessa, ei luultavasti pitäisi sijoittaa kumppanin kanssa, joka haluaa lastenlastensa perivän kiinnostuksensa kiinteistöön.,

Arvo-Lisää Strategioita Asunto Sijoittaminen

monissa tapauksissa, ensimmäistä kertaa asunto sijoittajat haluavat etsiä omaisuutta, joka on merkittävä parannus, olipa fyysinen päivityksiä tai parempi hallinta. Näistä ominaisuuksista Käytetään yleisesti nimitystä ” lisäarvo.”Esimerkiksi, sijoittaja voi haluta hankkia asunnon omaisuutta, korvata rahastoyhtiö, päivittää yksiköitä, lisätä vuokrat, ja käyttää muita menetelmiä, leikata kustannuksia ja lisätä kannattavuutta.,

lisäksi omistajat saattavat haluta vuokralaiset maksavat omat kaapeli (jos se on jo maksettu rakennus), sekä maksaa suuremman osuuden heidän utilities. Muut arvo-lisätä mahdollisuudet ovat löytää uusia täydentäviä tulonlähteitä oman omaisuuden, kuten myyntiautomaatit, varastointi vajat, tai uusia pysäköintipaikkoja. Vähemmän intensiivisissä lisäarvosopimuksissa, jotka vaativat vain pieniä määriä pääomaa, sijoittajat voivat halutessaan rahoittaa itse korjauksia., Suuremmissa arvolisäkaupoissa, jotka vaativat merkittäviä kiinteistökorjauksia tai kunnostusta, sijoittaja saattaa kuitenkin haluta lisärahoitusta.

Valitsemalla Sijainti

vanha sanonta ”sijainti, sijainti, sijainti” on yhtä totta multifamily kiinteistö kuin se, että yhden perheen kotiin. Riippumatta siitä, missä päätät sijoittaa asuntoon, on erittäin tärkeää olla varma valitsemastasi paikasta., Ennen kuin päätetään sijainnin, sijoittajan tulee olla perehtynyt alueen tiedot, mukaan lukien:

• Työllisyys-ja taloudellisia tietoja,

• Taloudellinen terveys paikallisten työnantajien (etenkin pienemmät markkinat)

• Väestö ja väestönkasvu trendejä

• Rikollisuus ja turvallisuus tiedot

Koska arvonnousua aika on olennaista asunnon tulla kannattava investointi, sijoittajat pitäisi katsoa kohti markkinoita, joissa arvot ovat todennäköisesti kasvaa merkittävästi yli omaisuus on odotettu hallussapitoaika., Esimerkiksi sijoittaja, jossa on 3-4 vuoden horisontti voi olla valmis maksamaan enemmän asunnon rakentamista alueella, jossa kustannukset ovat tällä hetkellä nousussa. Sen sijaan, sijoittaja, jolla on 20 vuoden horisontti voi hakea halvempien kiinteistön alueella, joka näyttää sijoitettu kasvu alkaa seuraavan 5-15 vuoden aikana. Vaikka tulevaisuutta on mahdotonta ennustaa, koulutettujen markkinaoletusten luominen voi auttaa kaventamaan todennäköisiä mahdollisuuksia. Ajan myötä se tarkoittaa pienempiä riskejä – ja suurempia mahdollisia voittoja.,

sijoittaminen kodin lähelle

vaikka monikäyttöisen kiinteistön ostaminen nykyisen kodin läheltä ei välttämättä ole ihanteellista, sillä voi olla tiettyjä etuja. Ensinnäkin, olet jo todennäköisesti perehtynyt paikallisiin markkinoihin, joten saatat tietää asioita, joita muut sijoittajat eivät, antaen sinulle tietyn edun. Plus, on helpompi seurata omaisuutta henkilökohtaisesti, jos asut lähellä, mikä tekee asiat helpompaa, varsinkin jos teet oman isännöinnin.,

Löytää liikekiinteistö Välittäjä

Useimmat ihmiset ostaa yhden perheen kotiin tulee tehdä niin kautta kiinteistönvälittäjä, ja, vastaavasti, useimmat sijoittajat ostaa asunnon rakennus haluavat työskennellä liikekiinteistö välittäjä. Hyvä kaupallinen välittäjä voi auttaa tunnistamaan, laatu huoneisto ominaisuuksia omalla alueella, on hyvä käsitys real estate investment perustekijät, ja saattaa jopa pystyä auttaa sinua neuvotella myyntihinnasta. Vaikka läpi välittäjä yleensä helpottaa prosessia löytää rakennuksen, se ei ole ainoa tapa., Voit myös ottaa suoraan yhteyttä oman alueesi kerrostalojen omistajiin selvittääksesi, onko omistaja kiinnostunut myynnistä. Tämä voi olla osuma tai neiti prosessi, mutta saatat pystyä löytämään piilotettu jalokivi tällä tavalla, varsinkin jos myyjä haluaa päästä eroon omaisuutta nopeasti ulkoisista olosuhteista johtuen.

Löytää Kaupallinen/Perheasuntoa Lainan Välittäjä

Jos aiot käyttää lainaa ostaa oman asunnon rakentaminen, haluat ehkä työskennellä perheasuntoa laina välitys-ja/tai neuvoa-antava yritys., Kun se on jopa yksittäisen sijoittajan onko he haluavat käyttää välittäjä tai mennä lainanantaja suoraan, käyttäen kokenut välittäjä voi saada erilaisia etuja, erityisesti ensimmäinen-aika lainanottajien. Hyvä neuvonantaja voi hyödyntää niiden kokemusta ja suhteita, auttaa sinua valitsemalla paras rahoitus vaihtoehto sinun yksilöllistä tilannetta ja tavoitteita., He voivat myös auttaa enemmän työläs ja sekava näkökohtia kaupallisen lainan hakemus prosessi, kuten dokumentaatio ja kolmannen osapuolen raportteja, sekä shoppailla paljon useita lainanantajat jotta voidaan saavuttaa parhaat ehdot lainanottajalle.

Tämä koskee erityisesti Freddie Macin, Fannie Maen ja HUD multifamily-lainoja, koska näihin lainoihin liittyy yleensä monimutkaisempi dokumentointi-ja hakuprosessi. Velkaneuvontayritykset veloittavat yleensä 0.,75% ja 2% kokonaislainasummasta, mikä voi tuntua paljolta, mutta kokemuksemme mukaan se on yleensä suuri investointi. Tietenkin, se on mitä me tehdään, niin meillä voi olla vähän ennakkoluuloja, mutta totuus, saada oikea laina voi säästää paljon edun maksut, ennakkoperintärekisteriin rangaistuksia, jälleenrahoituksen kustannukset ja muut maksut yli elämän investointeja.

oikeutettujen Perheasuntoa Laina

Kuten olemme mainittiin ennen, valtaosa kerrostalot ovat ostaneet lainoja., Velka lisää vipuvaikutusta, mikä tarkoittaa sitä, että mitä vähemmän rahaa pitää laskea, sitä enemmän sijoituksesta saa suhteellista voittoa. Ajattele sitä näin: haluatko mieluummin laittaa $4 ja saada $8 ulos myöhemmin, vai haluatko mieluummin laittaa $1 ja saada ulos saman $8 myöhemmin? Useimmat älykkäät sijoittajat valitsisivat toisen vaihtoehdon, koska tämä tarkoittaa, että he voisivat sijoittaa loput 3 dollaria uudelleen yhtä kannattaviin investointeihin. Vaikka korko ja maksut voivat tehdä huoneistolainat kalliita (mikä tarkoittaa, että $8 voisi olla enemmän kuin $6.,50), oikealla lainalla, sijoittajat voivat tehdä eksponentiaalisesti enemmän voittoa pois omaisuutta.

moniperhelainan saamiseksi pitää kuitenkin ensin saada hyväksyntä. Hyväksymiskriteerit vaihtelee eri lainanantajien ja lainan tyyppejä, mutta yleensä, lainanottajat täytyy olla hyvä luotto (660+ on yleensä ihanteellinen) ja välillä 25-30% koko lainan määrä kuin käsiraha. Lisäksi omaisuus itse täytyy olla velan palvelun kattavuus suhde tai DSCR, 1.25-1.30 x. Tämä tarkoittaa, että rakennus on tulojen tulee ylittää sen vuotuinen velka service vähintään 25-30%.,

Asiakirjat Asunto Lainan Sovelluksia

hakuprosessin Aikana, lainanottajat tarvitsevat myös huomattavan määrän asiakirjoja, mukaan lukien arviointi ja muut tarvittavat kolmannen osapuolen raportteja. Lainanottajien on yleensä maksettava kaikki tämä itse. Vaaditut asiakirjat ja raportit sisältävät yleensä:

• Arviointi: arviointi pyrkii mittaamaan nykyisen markkina-arvon omaisuutta. Se yleensä on suorittaa ammatillinen arvioija tällä hetkellä lisensoitu alueella, jossa kiinteistö sijaitsee., Arvioijien tulee yleensä käyttää yhdistelmää menetelmät, mukaan lukien:

  • tulot lähestymistapa, joka arvioi kiinteistön arvon perusteella sen tulot.

  • myyntivertailutapa, jossa arvioidaan kiinteistön arvoa lähistön vastaavien kiinteistöjen viimeaikaisen myynnin perusteella.

  • kustannukset lähestymistapa, joka arvioi kiinteistön arvon perusteella arvioidut kustannukset rakentaa sen uudelleen, ja arvo maa, ja josta on vähennetty poistot.,

• Fyysisten Tarpeiden Arviointi/Kiinteistöjen Kunto-Raportti/Engineering-raportti: Tämä Raportti näyttää nykyisen kunnon asunnon omaisuutta määrittää, kun tietyt osat on korjattava tai vaihdettava. Tämän avulla lasketaan tarvittavat korvaavat varannot, jotka varataan vuosittain ennakoituihin tuleviin korjauskustannuksiin. Näitä ilmoituksia voivat pyytää useat asuntolainaajat, mutta yleisimmin niitä tarvitaan HUD multifamily-ja Fannie Mae/Freddie Mac multifamily-lainoihin.,

• Vaihe I Ympäristövaikutusten Arviointi: ensimmäisen Vaiheen Ympäristövaikutusten Arviointi (ESA) tutkii kiinteistön ympäristö-kysymyksiä, kuten saastumista, joka voisi uhata nykyisten/tulevien asukkaiden tai ympäröivän yhteisön kanssa. Vaiheen II ja vaiheen III valvontaviranomaiset voivat olla tarpeen, jos alustavassa vaiheen I arvioinnissa on havaittu saastumiseen liittyviä kysymyksiä tai todisteita. Lainanantajat eivät välttämättä aina vaadi vaiheen I ESAs-järjestelmää, mutta usein tarvitaan.

• Nimi Raportti: otsikko raportti varmista, että ei ole mitään vaatimuksia kiinteistön nimi, joka voisi syrjäyttää oman.,

• Omaisuus Tutkimus: tutkimus kirjaa rajojen omaisuutta, sekä määritetään mahdolliset rasitteet ja / tai muu nimi kysymyksiä, jotka voivat vaikuttaa kiinteistön käyttöön. Tämä ei aina tarvita luotonantajat, varsinkin jos raportti on saatavilla alkaen aiemmin useita vuosia, kuitenkin, se on yleisesti vaaditaan, kun mahdollinen otsikko asioista tiedetään olevan läsnä.

• Seisminen Raportti: Tyypillisesti tarvitaan vain alueilla, joilla maanjäristykset ovat yleisiä, kuten Etelä-Kaliforniassa.,

• Kaavoitus Raportti: Voi joskus olla tarpeen, kun on olemassa mahdollisia kysymyksiä tai hämmennystä kaavoitus tilan omaisuutta.

Käyttää vs. Ei-Turvautumista Asunto Lainat

Ennen kuin tarkastellaan yksittäisen lainan tyyppiä, se on erittäin tärkeää määrittää lainan käyttö on tai ei-turvautumista. Jos laina on takautuma, lainanantaja voi ottaa takaisin henkilökohtaiset varasi hakeakseen takaisinmaksua maksamattomasta velasta. Esimerkiksi useimmissa osavaltioissa asuntolainat ovat täysin takautuvia., Sen sijaan monet commercial real estate lainat ovat ei-turvautuminen, joka tarkoittaa, että lainanantaja voi vain ottaa tiettyjä lainan vakuutena (esim kerrostalossa) ja voi jatkaa velallisen henkilökohtaista omaisuutta, kuten kotona tai autossa, jotta maksaa pois lainanottajan velka. Kuitenkin, lähes kaikki kuin turvautua lainat tulevat standardi ”paha poika” carve out, jossa määrätään, että jos lainanottaja sitoutuu tiettyjen ”pahan pojan” toimii, kuten tahallisesti harhaanjohtavia lainanantajan, laina tulee täysi-käyttää rahoitusvälinettä.