TIIVISTELMÄ

JÄTTÄÄ VOITTO LUOVUTTAMISESTA KOTIIN tulo nojalla IRC § 121, verovelvollisen on oma ja miehittää omaisuutta kuin pääasiallinen asuinpaikka kaksi viiden vuoden ajan välittömästi ennen myyntiä. Omistuksen ja asumisen ei kuitenkaan tarvitse olla samanaikaista. Laki sallii maksimivoiton poissulkemisen 250 000 dollarilla (500 000 dollarilla tietyille naimisissa oleville veronmaksajille). Verovirasto on antanut asetusehdotuksia, joilla selvennetään, miten nämä säännöt toimivat tietyissä tilanteissa.,

VEROVELVOLLISEN KATSOTAAN olevan OMISTAA ja käyttää kotona kuin pääasiallinen asuinpaikka aikana hänen tai hänen kuolleen puolison käyttää kotona kuin pääasiallinen asuinpaikka. Tätä sääntöä sovelletaan niin kauan kuin asunnon myyntipäivänä veronmaksajan puoliso on kuollut eikä veronmaksaja ole mennyt uusiin naimisiin. Eronneet puolisot voivat myös hyötyä omistus ja käyttö aikoina entisten puolisoiden tyydyttää syrjäytymisen vaatimukset.

VERONMAKSAJIEN ON TUNNUSTETTAVA, SAADA TAHANSA osa asuinkiinteistöjen he eivät käytä asumistarkoituksiin., Mitään post-6. Toukokuuta 1997 poistot sallittu omaisuutta laukaisee tunnustaminen muuten poissuljettavaksi saada.

veronmaksaja voi yleensä vaatia vain yhtä poissulkemista kahden vuoden välein. Kuitenkin, veronmaksaja, joka luovuttaa enemmän kuin yksi asuinpaikka kahden vuoden kuluessa tai, jotka muuten ei täyttävät vaatimukset, esimerkiksi, koska työpaikka muutos tai terveysongelma, voi saada vähentää syrjäytymistä määrä.

Nancy J. FORAN, CPA, PhD, oli laskentatoimen apulaisprofessori Michiganin yliopistossa Dearbornissa. Hän kuoli helmikuussa 2002. JEFFREY J., Bryant, CPA, JD, PhD, on kirjanpidon apulaisprofessori Wichita State Universityssä Kansasissa. Hänen sähköpostiosoitteensa on [email protected] .

tai monet veronmaksajat, joiden asuinpaikka on niiden arvokkain omaisuus. Asuntojen hintojen jatkuvan nousun myötä myyntivoitto voisi olla merkittävä. Säännösten Verovelvollinen Relief Act 1997 salli useimmat jättää tuloja myynnistä saatava voitto kotiin ilman edes raportointi liiketoimen veroilmoituksessaan., Ehdotettujen asetusten selventää vaatimukset lukuun ottamatta voitto tuotot ja antaa Cpa mahdollisuudet ehdottaa uusia verosuunnittelun strategioita niiden asiakkaita.

SYRJÄYTYMISEN VAATIMUKSET
IRC § 121 avulla verovelvollinen jättää jopa 250 000 dollaria ($500,000 tietyissä veronmaksajat tiedoston yhteinen paluu) ja myyntivoitto (tai vaihto) omaisuutta, jonka omistaa ja käyttää kuin pääasiallinen asuinpaikka vähintään kaksi viisi vuotta ennen myyntiä. Veronmaksaja voi vaatia täydellistä poissulkemista vain kerran kahdessa vuodessa., Vähennettyä syrjäytymistä voivat saada kaikki, jotka eivät täytä näitä vaatimuksia työpaikan, terveyden tai tiettyjen odottamattomien olosuhteiden muuttumisen vuoksi. Toisin kuin alle entisen lain myyntivoitto talo on nyt pysyvästi suljettu pois, pikemminkin kuin laskennallinen, ja verovelvollisen ei tarvitse ostaa korvaavan kodin ulkopuolelle voitto.

Pääasiallinen asuinpaikka vaatimus., Säännöissä määritellään termi asuinpaikka melko laajasti—se sisältää asuntolaivan, asuntovaunun tai osakekannan, joka on vuokralaisen hallussa osuuskuntamuotoisessa asunto-osakeyhtiössä. Henkilökohtainen omaisuus, joka ei ole paikallislain mukainen kiinnike, ei kelpaa asuinpaikaksi. Näin ollen kuluttajahintaindeksien olisi kuultava paikallislainsäädäntöä erityisesti liikkuvien asuntojen asemasta. Jos verovelvollinen omistaa enemmän kuin yksi koti, ammattilaisten tulee löytää päättäväisyyttä siitä, mikä koti on verovelvollisen pääasiallinen asuinpaikka riippuu kaikki tosiseikat ja olosuhteet., Säädösten mukaan koti, jota veronmaksaja käyttää suurimman osan ajasta vuoden aikana, katsotaan hänen pääasunnokseen kyseiseksi vuodeksi.

esimerkki. Kaudeksi 2000-2004 Albert omistaa kodin Michiganissa ja kodin Floridassa. Albert asuu Michiganin kodissa seitsemän kuukautta ja Floridan kodissa viisi kuukautta. Jos Albert päättää myydä yhden kodeista vuonna 2005, vain Michiganin koti kelpaa gain exclusion-listalle., Koska hän asuu Michiganissa suurimman osan vuodesta, kyseinen koti on Albertin pääasunto vuosina 2000-2004.

omistus-ja käyttövaatimukset. Omistusta ja käyttöä koskevat vaatimukset perustuvat yhteensä määrä päiviä tai kuukausia veronmaksaja omistaa ja käyttää omaisuutta kuin pääasiallinen asuinpaikka aikana viiden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona disposition. Asunnon myyntivoitto jätetään tulon ulkopuolelle vain, jos verovelvollinen omistaa kyseisen viiden vuoden jakson aikana kiinteistön ja käyttää sitä pääasiallisena asuinpaikkana vähintään kahden vuoden ajan., Joko 24 täyttä kuukautta tai 730 päivää täyttää kahden vuoden omistus-ja käyttövaatimukset.

esimerkki. Tammikuuta 1998 Barbara osti kodin ja alkoi asua siinä. Tammikuuta 2000 (24 kuukautta kodin oston jälkeen) Barbara muutti pois kaupungista ja alkoi vuokrata kotia. Joulukuuta 2002 hän myi kiinteistön. Koska Barbara omisti ja käytti kotia pääasuntona 24 kuukautta myyntipäivänä päättyvän viisivuotiskauden aikana, hän on oikeutettu myyntivoittoon., Jos Barbara kuitenkin myy talonsa 1. helmikuuta 2003, viisivuotiskausi olisi alkanut 1.helmikuuta 1998. Tässä tapauksessa Barbara ei olisi oikeutettu saamaan syrjäytymistä, koska hän olisi asunut kotona vain 23 kuukauden aikana viiden vuoden ajan ennen myyntiä.

ehdotetuissa asetuksissa selvennetään, että omistus-ja käyttöjaksojen ei tarvitse olla samanaikaisia.

esimerkki. Carmella vuokrasi kodin 1. tammikuuta 1993-1.tammikuuta 1998. Hän osti kodin 1.tammikuuta 1998 ja asui siinä 1. helmikuuta 1998 saakka., Maaliskuuta 2000 Carmella myi kodin. Aikana viiden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona myynti (1. Maaliskuuta 1995, 1. Maaliskuuta 2000), Billye omisti kotiin vähintään kaksi vuotta (1. tammikuuta 1998 ja 1. Maaliskuuta 2000) ja asunut siinä vähintään kaksi vuotta (1. Maaliskuuta 1995, 1. helmikuuta, 1998). Siksi, Billye on oikeutettu saamaan syrjäytymistä, vaikka hän ei asu asuinpaikka samana kaksi vuotta hän omisti sen.,

Jos verovelvollinen omistaa kaksi kotia aikana viiden vuoden aikana, sekä voi saada ulkopuolelle, jos verovelvollinen käyttää jokainen niistä kuin pääasiallinen asuinpaikka vähintään kaksi vuotta viiden vuoden aikana. Kuten jäljempänä on käsitelty, CPAs toteaa kuitenkin, että yleensä vain toisen kahdesta muuten pätevästä kodista saatava hyöty voidaan sulkea pois minkä tahansa kaksivuotiskauden aikana.

esimerkki. Tammikuun 1. päivästä 2000 joulukuun 31. päivään 2004 David omistaa kodin Kansasissa ja myös Texasissa. David asuu Kansasin kodissa vuosina 2000, 2001 ja 2004 sekä Texasin kodissa vuosina 2002 ja 2003., Davidin pääasunto vuosilta 2000, 2001 ja 2004 on Kansasin kiinteistö. Hänen pääasiallinen asuinpaikkansa vuosina 2002 ja 2003 on Texasin koti. Jos David päättää myydä yksi koteihin vuoden 2004 aikana, sekä saada voitto syrjäytymistä, koska hän omistaa ja käyttää jokainen pääasiallinen asuinpaikka vähintään kahden vuoden aikana, viiden vuoden ajan ennen myyntiä päivämäärä.

käyttövaatimuksen täyttämiseksi verovelvollisen on fyysisesti oltava kotona. Kuitenkin, lyhyet tilapäiset poissaolot, kuten lomat, lasketaan jaksojen käyttää vaikka koti on vuokra-aikana että aikaa.

esimerkki., Tammikuuta 2000 Elvira osti ja alkoi asua kodissa. Vuosien 2000 ja 2001 aikana Elvira matkusti kesä-heinäkuussa lomalle Englantiin. Hän myy kodin 1. tammikuuta 2002. Vaikka viiden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona myynti (1. tammikuuta 1997 1 päivään tammikuuta 2002) Elvira käytössä kotona vain 20 24 kuukautta, hän omistaa sen (1. tammikuuta 2000 lähtien 1. tammikuuta 2002), kaksi kuukautta viettänyt Englannissa vuosittain lasketaan aikoja käyttää, koska ne olivat lyhyet tilapäiset poissaolot. Sen vuoksi Elvira voi saada voiton poissulkemisen., Jos, kuitenkin, Elvira oli viettänyt 1. kesäkuuta 2000 kesäkuuta 1, 2001 Englannissa, hän ei olisi oikeutettu saamaan syrjäytymistä, koska yhden vuoden poissaolo ei ole käsitelty kuin lyhyt tilapäinen. Jälkimmäisessä tapauksessa Elvira käytti asuntoa vain 12 kuukautta myyntipäivänä päättyneellä viisivuotiskaudella.

suunnittelustrategia. On tärkeää, että Cpa neuvoa veronmaksajien huolellisesti dokumentoida aikaa he viettävät kotona, jotta ne täyttävät kahden vuoden omistus-ja käyttö-vaatimukset. Myynnin lykkääminen siihen asti, kunnes verovelvollinen on täyttänyt nämä vaatimukset, voi johtaa merkittäviin verosäästöihin., Kotona vietetyn ajan dokumentointi on tärkeää kaikille, jotka omistavat useamman kuin yhden, koska vain ensisijainen asuinpaikka on oikeutettu ansiosidonnaiseen poissulkemiseen. Sen määrittämiseksi, mikä koti on verovelvollisen pääasiallinen kotipaikka, verovirasto todennäköisesti tekee vakiotiedustelunsa. Cpa olisi neuvoa asiakkaita säilyttää asiakirjat, kuten kuitit matka -, muutos postiosoite, äänestäjien rekisteröintiä, sähkölaskua, työskentelykaudet ja osallistuminen uskonnollisia tai sosiaalisia tapahtumia, joka voi auttaa määritellä, mitä merkitsee verovelvollisen on tärkein kotiin., Veronmaksajien, jotka aikovat myydä yhden kodin, on käytettävä siinä kiinteistössä riittävästi aikaa ensiasunnon sekä omistus-ja käyttövaatimusten täyttämiseen.

kuollut puoliso. Omistus-ja käyttö-vaatimukset, verovelvollisen katsotaan olevan omistaa ja käyttää kotona kuin pääasiallinen asuinpaikka aikana hänen tai hänen edesmennyt puoliso omistaa ja käyttää kotona (ennen kuolemaa) kuin pääasiallinen asuinpaikka, niin kauan kuin päivä kotona on myyty verovelvollisen puoliso on kuollut, ja verovelvollinen ei ole mennyt uudestaan naimisiin.

entinen puoliso., Avioerotapauksissa veronmaksajat voivat hyötyä sekä entisten puolisoiden omistuksesta että käyttöajoista vaatimusten täyttämiseksi. Jos verovelvollinen saa kotiin osana avioero-osituksen, verovelvollisen omistus aikana ei sisällä aikaa, jonka puoliso tai entinen puoliso omisti kotiin. Lisäksi verovelvollisen on käsitelty käyttäneensä kotona kuin pääasiallinen asuinpaikka aikana, kun verovelvollinen omistaa asuinpaikka ja verovelvollisen puoliso tai entinen puoliso oli lupa käyttää sitä—annetun asetuksen nojalla avio-tai asumusero—kuin pääasiallinen asuinpaikka.

esimerkki., Tammikuuta 2000 Harry osti kodin ja alkoi asua siinä puolisonsa Jenniferin kanssa. Tammikuuta 2001 Harry ja Jennifer erosivat. Avioeroasetuksen mukaan Jennifer saa asua kodissa 1. helmikuuta 2002 saakka. Harry myy kodin 1. maaliskuuta 2002. Harry ja Jennifer voisivat molemmat täyttää kahden vuoden omistus-ja käyttövaatimukset. Vaikka Harry asui kotona vain 12 kuukautta, jos hän omistaa edelleen se, että hän on myös katsoa asui kotona 13 kuukautta Jennifer asui siellä., Jos Jennifer omistaa asunnon 1. tammikuuta 2001 jälkeen, hänen omistuskauteensa kuuluu Harryn omistus 1.tammikuuta 2000-1. tammikuuta 2001.

suunnittelustrategia. Cpa ehkä haluat suositella, että avioeron asunnon, jotka eivät ole täyttyneet kahden vuoden omistus-ja käyttö-vaatimukset, harkita, ottaa avioero tai erottaminen asetus edellyttää, että toinen puoliso jää kotiin, kunnes kahden vuoden käytön vaatimus täyttyy.,

– OSIOON 121 RAJOITUKSET
ehdotetut asetukset määritä kolme suurta rajoittaa veronmaksajan on kyky vaatia § 121 syrjäytyminen:

Disallowance käyttö tai osittainen käyttö kodin nonresidence.

yleinen dollari rajoitus.

kerran-joka-kahden vuoden rajoitus.

Disallowance for use as a nonresidence., Jos verovelvollinen käyttää myös kodin muihin tarkoituksiin kuin pääasiallinen asuinpaikka, voitto poissulkemista ei sovelleta siltä osin kuin poistot otetaan kotiin sen jälkeen, kun 6. Toukokuuta 1997.

esimerkki. Tammikuuta 1998 Kelly osti asunnon ja vuokrasi sen vuokralaisille kahdeksi vuodeksi. Vuokra-aikana Kelly ottaa poistovähennyksiä 14 000 dollaria. Tammikuuta 2000 Kelly muuttaa kotiin ja alkaa käyttää sitä pääasuntona. 1. helmikuuta 2002 sen jälkeen, kun omistaminen ja käyttäminen kotona kuin pääasiallinen asuinpaikka yli kaksi vuotta, hän myy kotona 40 000 dollarin voitto., Vain $26,000 ($40,000 realisoitu voitto miinus $14,000 poistot) voitto on oikeutettu poissulkemiseen. Kellyn täytyy tunnistaa loput 14 000 dollaria. IRC-jakson 1 kohdan h alakohdan soveltamiseksi voitto on korjaamaton IRC-jakson 1250 voitto.

Jos verovelvollinen käyttää kotona osittain liiketoimintaa varten, vain osa voitto emoyhtiön asuin osan koti on suljettu pois tuloja. Myös, voitto syrjäytyminen ei koske, siinä määrin kuin poistot sallitun jälkeen 6. Toukokuuta 1997, suhteessa kotiin, suurempi voitto kotiin, jotka kohdistuvat liike-käyttää osa., Siksi, pre-7. Toukokuuta 1997 poistoja ei vähennä määrä saada poissuljettavaksi § 121 asuin osan missään olosuhteissa. Kuitenkin, post-6. Toukokuuta 1997 poistot sallittu on nonresidential käyttö voi laukaista saada tunnustusta asuin-käyttää osa talon.

esimerkki. Leann käytti 10 prosenttia kodistaan yrityksensä toimistona. Hän omisti ja käytti kotia pääasuntona vähintään kaksi vuotta sitä edeltäneen viisivuotiskauden aikana. Voitto-poissulkeminen ei koske 10: tä prosenttia voitosta.

esimerkki., Tammikuuta 1999 Morton osti talon, jota hän käytti osittain liiketarkoituksiin. Hän myy kodin 1. tammikuuta 2002 omistettuaan ja käyttäessään sitä kolme vuotta. Morton tajuaa, 40 000 dollarin myyntivoitto, josta $30,000 johtuu asuin osa home-ja 10000 dollaria liiketoiminnan osa. Hänen poistot vähennykset kotiin yhteensä $12,000., Voitto asuin osa kotiin oikeutettu syrjäytymistä (30 000 dollaria) on vähentynyt 2000 dollaria—summa, jonka poistot vähennykset ylittävät voitto liiketoiminta-käyttää osan kotiin ($12,000 poistot miinus $10,000 voitto). Siksi Morton jättää tuloistaan pois 28 000 dollaria (30 000 dollaria miinus 2 000 dollaria), mutta sisältää 12 000 dollaria. Varten osa 1(h), $12,000 sisällytettävät tulot on käsitelty unrecaptured kohta 1250 saada., Kuitenkin, jos Morton oli ottanut poistot vähennykset 7 000 dollaria, voitto asuin osa kotiin oikeutettu syrjäytymistä (30 000 dollaria) ei olisi vähennettävä, koska Mortonin poistot vähennykset ($7,000) ei ylitä voitto liiketoiminta-käyttää osa kodin (10 000 dollaria). Siksi hän jättäisi 30 000 dollaria tulon ulkopuolelle, mutta sisältää 10 000 dollaria.

yleinen dollarin rajoitus. Yksittäisen veronmaksajan maksimivoitto on 250 000 dollaria., Veronmaksajat yhdessä oman pääasiallinen asuinpaikka, mutta tiedoston erillistä palaa, voi jokainen jättää jopa $250.000 voitto emoyhtiön heidän kiinnostuksensa kotiin. Aviomies ja vaimo, jotka tiedoston yhteinen paluu voi jättää jopa $500.000 saada, jos

kumpikin puoliso täyttää kahden vuoden omistuksen vaatimus.

molemmat puolisot täyttävät kaksivuotisen käyttövaatimuksen.

Kumpikaan puoliso ulkopuolelle hyötyä ennen myyntiä tai vaihtoa pääasiallinen asuinpaikka viimeisen kahden vuoden aikana.,

Jos veronmaksajat eivät täytä mitään näistä vaatimuksista, suurin syrjäytymisen määrä naimisissa oleva pari voi väittävät yhteinen tuotto on summa kunkin puolison syrjäytymisen määrä, jotka määritellään ikään kuin (1) puolisot olivat olleet naimisissa ja (2) kumpikin puoliso omistaa koti-aikana, että jompikumpi puolisoista omistaa kotiin. Vaikka toinen puoliso on omistus on katsoa muita varten määritetään erikseen laskettu syrjäytymistä, molemmat puolisot täytyy todella käyttää talon kuin pääasiallinen asuinpaikka saada oman $250,000 syrjäytymistä.

esimerkki., Nancy ja Oscar avioituvat vuonna 2001 ja muuttavat asuntoon. Pariskunta omisti kukin erikseen ja käytti kotia vähintään kaksi vuotta ennen avioitumistaan. Nancy ja Oscar myyvät erilliset kotinsa vuonna 2002. Nancy tajuaa 225 000 dollarin voiton kotinsa myynnistä ja Oscar tajuaa 275 000 dollarin myyntivoiton. Vaikka Nancy ja Oscar eivät täytä vaatimuksia jättää jopa $500.000 saada heidän yhteisen paluuta, kumpikin puoliso voi jättää jopa $250,000. Siksi Nancy ja Oscar sulkevat pois 225 000 dollaria Nancyn kodin myynnistä ja 250 000 dollaria Oscarin kodin myynnistä., Koska Oscar ei voi käyttää mitään Nancyn käyttämätöntä poissulkemista, parin pitää sisällyttää 25 000 dollarin kotivoitto tuloihin. Lopputulos olisi sama, jos Nancy ja Oscar olisivat kumpikin myyneet kotinsa ennen naimisiinmenoa.

suunnittelustrategia. Jos aviopari omistaa kumpikin kodin ennen avioliittoaan ja yhden kodin voisi myydä yli 250 000 dollarin voitolla, CPAs: n tulisi suositella kotia, joka johtaisi pienempään hyötyyn., Jos pari sitten siirtyä kotiin, että voisi tuottaa voittoa yli $250,000 ja asuneet siellä vähintään kaksi vuotta, pari olisi oikeutettu $500,000 syrjäytymistä niin kauan kuin, että myynti ei tapahdu kahden vuoden kuluessa ensimmäisen myyntiin. Yllä olevassa esimerkissä, jos Nancy ja Oscar myydä Nancy on kotona ja elää Oscar on kotona vähintään kaksi vuotta ennen sen myymistä, koko $275 000: n voitto olisi jätettävä tuloa, jos talo on myyty ainakin kaksi vuotta sen jälkeen, kun myynti Nancy kotona.,

Jos aviopari tapaa omistus-ja käyttö-vaatimukset saada $500,000 saada syrjäytymistä ja toinen puoliso kuolee, $500,000 syrjäytymisen sovelletaan edelleen, jos leski myy talon vuonna, jona hän tai hän voi jättää yhteisen tuotto kuolleen puolison. Edelleen, jos leski ei ole mennyt uusiin naimisiin, sekä kuolleen puolison omistus ja käyttö kuin pääasiallinen asuinpaikka ovat johtuvan perhe.

esimerkki. Aviopari Peter ja Quill ovat omistaneet ja käyttäneet kotiaan pääasuntona vuodesta 1998. Peter kuolee 1. kesäkuuta 2002., Marraskuuta 2002 Quill myy kodin 280 000 dollarin voitolla. Koko $280,000 on oikeutettu voitto poissulkeminen, jos hän tekee yhteisen tuotto 2002. Jos, kuitenkin, Quill myy kotiin 10. tammikuuta, 2003, vain 250 000 dollaria, voitto on oikeutettu syrjäytymistä, koska Peter ja Quill-voi-tiedoston yhteinen paluu vuonna 2003.

suunnittelustrategia. Jos vainaja oli ainoa omistaja koti, omaisuus on perusta, on sen käypä markkina-arvo kuolinpäivänä., Näin ollen, nykyisessä lainsäädännössä, mitään arvonnousua päivänä, jona kuolema pakenee tulojen verotus ja saada syrjäytymistä ei olisi tärkeää. Jos kotona on omistaa yhdessä, perusteella vainaja on puolet kotona on sen käypä markkina-arvo kuolinpäivänä. Kasvu arvo, että puolet kotiin pakenee tulojen verotus ja myynti kotiin vuonna kuolema on merkitystä vain, jos lesken osuus kasvaa arvo ylittää 250 000 dollaria., Jos kotona on kokonaan omistama eloonjäänyt puoliso ja arvo kotona on kasvanut yli 250 000 dollaria, ja myydä se vuonna kuolema antaisi leskelle säilyttää $500,000 syrjäytymistä.

kerran kahden vuoden välein. Verovelvollinen voi käyttää saada syrjäytymisen jos, aikana kahden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona myynti tai vaihto, hän tai hän myi toisen kotiin ja pois voitto kotiin. Kuten jäljempänä todetaan, syrjäytymisen vähentäminen voidaan kuitenkin sallia.

esimerkki. Robert ostaa kodin, jota hän käyttää pääasuntona vuosina 1999 ja 2000., Vuonna 2001 hän ostaa asunnon, jota hän käyttää pääasuntona vuosina 2001 ja 2002. Hän sitten myy alkuperäisen kodin vuonna 2002 ja sulkee sen voiton pois tuloista. Jos Robert myy asunnon vuonna 2003, hän ei voi sulkea pois voitto, että myynti, vaikka hän täyttää kahden vuoden omistus-ja käyttö—vaatimukset, koska hän pois myynnistä saatava voitto kotona sisällä ennen kaksi vuotta.,

VÄHENTÄÄ SYRJÄYTYMISEN
Veronmaksajat, jotka myyvät niiden pääasiallinen asuinpaikka, mutta älä täytä omistukseen ja käyttöön vaatimuksia, tai jotka myyvät kotiin kahden vuoden kuluessa myydä toisen kotiin, voi olla oikeutettu vähentää syrjäytymistä. Vähennetty poissulkeminen on mahdollista, jos työpaikan, terveyden tai odottamattomien olosuhteiden muutos edellyttää myyntiä. Sisäisessä Tulolainsäädännössä tai ehdotetuissa asetuksissa ei määritellä työpaikan vaihtumista, terveysongelmia tai ennakoimattomia olosuhteita, jotka mahdollistaisivat verovelvollisille alennetun syrjäytymisen.,

Cpa olisi laskea vähentää syrjäytymistä kertomalla enintään dollari rajoitus ($250 000 tai $500,000 karsinnat naimisissa veronmaksajien) mukaan vain murto-osa. Osoittaja osa on lyhin (1) aika veronmaksajien omistama koti-aikana viiden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona kodin myynti, (2) kun verovelvollinen käyttää koti-aikana viiden vuoden määräaika päättyy päivänä, jona myynti-tai (3) välinen aika, jona ennen myyntiä, jolle voitto oli poissuljettu ja päivämäärä nykyisen myynti., Osoittaja ja nimittäjä ilmoitetaan joko päivinä tai kuukausina. Jos toimenpide on päiviä, nimittäjä on 730 päivää (365 päivää X 2 vuotta). Jos toimenpide on kuukausia, nimittäjä on 24 kuukautta.

esimerkki. Tammikuuta 2001 naimaton veronmaksaja Sally ostaa kodin ja käyttää sitä pääasuntona. Heinäkuuta 2002, 18 kuukautta myöhemmin, Sally myy kodin, koska hänen työnantajansa siirtää hänet toiseen osavaltioon. Sally voi sulkea pois jopa 187 500 dollarin (250 000 X 18/24) voiton kotinsa myynnistä.

esimerkki., Tammikuuta 1999 Tom ostaa ja alkaa asua kodissa. Tammikuuta 2001 Tom nai Ursulan ja muuttaa Tomin kotiin. Tammikuuta 2002 (12 kuukautta Ursulan kotipaikan alkamisen jälkeen) he myyvät kodin, koska työnantajat siirtävät ne toiseen valtioon. Koska vain Tom on täyttänyt kahden vuoden käyttövaatimuksen, pariskunta ei voi käyttää 500 000 dollarin poissulkemista. Sen sijaan heidän poissulkemisensa määräytyy laskemalla kunkin puolison vanhentumissumma ikään kuin he eivät olisi olleet naimisissa., Siksi Tom voi jättää jopa $250.000 saada, koska hän täyttää sekä omistus-ja käyttö-vaatimukset. Vaikka Ursula ei täytä näitä käyttövaatimuksia, hän voi vaatia alennettua poissulkemista, koska myynti johtuu työpaikan vaihdoksesta. Ursula voi sulkea pois jopa 125 000 dollarin (250 000 X 12/24) voiton. Siksi Tom ja Ursula voi vaatia yhdistetty syrjäytymisen $375,000.

havainto., Koska vähentää syrjäytymisen on laskettu kertomalla syrjäytymistä, pikemminkin kuin voitto, asianmukaiset murto, Cpa löydät vähentää syrjäytymistä säännöksen avulla suurin voitot voida täysin sulkea pois tuloista.

TAHATON TULOKSIA
Hyötyä tahaton muuntaminen (kuten tuhoutuminen, varkaus, takavarikko, pakko-otto tai tuomitseminen) kotiin voidaan saada syrjäytymistä. Säännösten soveltamisessa IRC § 1033 (tahattomat konversiot), määrä tajusi, vähennetään saada poissuljettua, § 121., Jos verovelvollinen hankkii sijaisen kotiin, omistajuus ja käytön aikana muunnetaan kotiin kuljettaa yli korvaava kotiin, jos kotona on perusteella määritetään käyttämällä tahtomattaan muuntaminen sääntöjen § 1033(b). Oletettavasti tahaton muuntaminen edustaa odottamaton seikka, että verovelvolliset voivat saada vähentää syrjäytymistä, vaikka se tapahtuu kahden vuoden kuluessa toisen disposition., Kuitenkin IRS katsoo, että verovelvollinen voi vaatia syrjäytymisen perustuu odottamattomissa olosuhteissa, kunnes se kysymyksiä lopullinen määräyksiä tai muita ohjeita asiasta.

esimerkki. Tammikuuta 1992 Victor hankkii ja alkaa asua kodissa, joka maksaa 50 000 dollaria. Tammikuuta 2002 tornado tuhosi kodin. Voittaja saa 350 000 dollaria alkaen vakuutusyhtiö ja, näin ollen, on toteutunut voitto 300 000 dollaria ($350,000 vakuutusten tuotto miinus $50,000 kustannusten perusteella). Tuhoaminen kotiin oikeutettu saamaan syrjäytymisen molemmissa § 121 ja § 1033., Tämän jälkeen Victor ostaa uuden kodin 80 000 dollarilla. Koska hän voi sulkea pois jopa $250.000 saada osiossa 121 sääntöjä varten § 1033, määrä tajusi on 100 000 dollaria ($350,000 vakuutusten tuotto miinus $250,000 § 121 syrjäytyminen) ja tajusi, voitto on 50 000 dollaria ($100,000 määrä tajusi, miinus $50,000 alkuperäinen koti on kustannusten perusteella). Koska Victor on ostanut korvaavan kodin $80,000, hän tunnustaa voitto $20,000 ($100,000 määrä toteutunut miinus $80,000 korvaavan kodin kustannukset). Loput $30,000 ($50,000 realisoitu voitto miinus $20,000 tunnustettu voitto) lykätään., The basis of the replacement home is $50,000 ($80,000 kustannukset miinus $30,000 laskennallinen voitto). Victorin 10-vuotinen omistus-ja käyttöaika alkuperäisestä kodista siirtyy korvaavaan kotiin.

KYSYMYKSIÄ VIELÄ VASTATTU
ehdotetut asetukset tarjoavat monia hyödyllisiä esimerkkejä ja tulkintoja, jotka selventävät säännöt sallii veronmaksajien jättää tuloja myynnistä saatava voitto kotiin. Vastaamattomia kysymyksiä on kuitenkin vielä jäljellä., Erityisesti kolme tilanteissa (muutos työpaikka -, terveys-ongelmia ja odottamattomissa olosuhteissa), jotka mahdollistavat veronmaksajien saada vähentää syrjäytymistä ei ole määritetty. Veroviraston toivotaan täsmentävän näitä kohtia lopullisissa asetuksissa. CPAs haluaa tarkastella näitä kotimyyntisääntöjä asiakkaidensa kanssa ja ehdottaa verosuunnittelustrategioita varmistaakseen, että ne maksimoivat syrjäytymisen.,

Etusivu Myynti Voitto Syrjäytymisen Perusteet Mitä täyttää? verovelvollisen pääasunto fyysisen käyttöasteen mukaan määritettynä. kuka kelpuutetaan? veronmaksajat, jotka omistavat asunnon ja käyttävät sitä pääasiallisena asuinpaikkana vähintään kaksi vuotta luovutusta edeltäneiden viiden vuoden aikana. Kuinka paljon täyttää?, jopa 250 000 dollarin voitto veronmaksajaa kohti (500 000 dollaria naimisissa oleville veronmaksajille yhdessä). milloin voitto kelpaa? päätalousasunnon myynnin, vaihdon tai tahattoman muuntamisen yhteydessä (rajoitettu kerran kahdessa vuodessa). veroseuraamukset? poissuljettu voitto jää pysyvästi tulon ulkopuolelle, eikä sijaiskotiin tehdä perusteellisia mukautuksia.