husk den gamle kæreste af din-den med den irriterende latter? Du fandt dig i hende, fordi hun var sød, men en dag mødte du den nye pige, og hun var alt, hvad du nogensinde ville have. Bedst af alt, den nye pige begyndte at vise bestemte tegn på interesse og ville date-men du havde et problem: du havde stadig den gamle kæreste.,

selvom dette drama ikke finder sted i hver gymnasiestudents liv, sker der noget lignende med de fleste voksne-men snarere end veninder… det er huse.

du køber et hus, og det er fint, men så skal du gå videre til en anden ejendom. Måske er det ved valg, eller måske tvinger dit arbejde dig til at flytte. På den ene eller anden måde, du har det samme problem som den gymnasieelsker: Hvad gør du med det gamle kæreste hus?,

mens du prøver at date to piger på oncen gang, kan det vise sig vanskeligt, at eje to hjem kan faktisk arbejde og være rentabelt, hvis du beslutter at leje det forrige hjem. Ved at holde huset, kan du begynde at opbygge alvorlige rigdom gennem cash Flo.og egenkapital.

se på Forbes:

men hvordan ved du, om det er det rigtige træk?

skal du bare sælge huset og gå videre? Eller skal du leje det ud? Som med de fleste fast ejendom spørgsmål, Disse er ikke universelle “rigtige eller forkerte” spørgsmål, men når du forstår mulighederne, kan du gøre det bedste valg for din situation.,

nedenfor vil jeg diskutere fem faktorer, der skal overvejes, når jeg beslutter, om du vil sælge eller udleje dit hus.

1. Vil Denne Ejendom Cash Flo??

den første ting at se på, når man beslutter, om man skal leje dit hus eller sælge det, er at se på matematikken. Jeg ved, matematik var sandsynligvis ikke dit yndlingsfag i skolen, men heldigvis kræver det ikke noget mere end et femte klasse sind for at forstå fast ejendomsinvesterings matematik.først skal du spørge dig selv: vil denne ejendom producere positiv pengestrøm?,

med andre ord, når denne ejendom udlejes, og jeg fratrækker alle udgifter i forbindelse med ejendommen (pant, skatter, forsikring, forsyningsselskaber, ledelse, ledig stilling, reparationer, Hoa ‘ er osv.), vil ejendommen producere en månedlig fortjeneste eller et tab? Hvis du ser på et tab, overveje at sælge.

For mere om analyse af egenskaber, læs min ultimative Guide til analyse af lejeboliger.

2. Hvad med mit investeringsafkast?,overvej derefter, hvor meget du ville tjene, hvis du solgte ejendommen i dag, forudsat at du ville miste omkring 10 procent til agentgebyrer, lukningsomkostninger og andre salgsomkostninger. Hvis du vil gøre lidt eller intet, kan det være en fordel at holde fast i ejendommen og vente på, at markedet forbedres over tid. Dette gælder især, hvis ejendommen vil give positiv pengestrøm i mellemtiden.

Hvis du vil tjene penge ved at sælge, skal du overveje dit investeringsafkast., For eksempel, hvis du kunne gøre $100.000 i overskud ved at sælge dit hus og ville kun opnå $1.000 om året i cash Flo., det er en 1% afkast af investeringen. Jeg vil meget hellere tage det $ 100.000 overskud og investere det i noget andet, der kunne give mig et højere afkast.

3. Overvej skatterne

den amerikanske regering gør en masse ting, jeg ikke er enig i, men en ting, de gør, som jeg absolut elsker, er den potentielle udelukkelse fra at betale kapitalgevinstskat ved salg af din primære bopæl.,

normalt, hvis du sælger fast ejendom og tjener penge, skal du betale kapitalgevinstskat på salget, som kan være op til 20% afhængigt af din skattekonsol. Men IRS tillader husejere (undskyld, investorer!) at udelukke salg af op til $250,000 (eller $500,000 hvis gift arkivering i fællesskab) af en primær bopæl, hvis du boede i hjemmet i mindst to af de sidste fem år.

lad os se på et andet eksempel, hvor dette kan komme godt med. Bob og Marge købte deres hjem i 1990 for $ 150.000. I dag kan de sælge ejendommen for $500.000, clearing $300.000 efter salgsudgifterne., Hvis de holder hjemmet som leje for, lad os sige, fem år og derefter sælge, vil de potentielt skylde $60,000 i skatter. Men hvis de sælger nu, kan de potentielt holde $300.000 i overskud uden at betale nogen kapitalgevinstskat.ved at holde ejendommen er der naturligvis altid sandsynlighed for, at ejendommen vil sætte pris på en værdi, der er højere end hvad skatten ville have været, men der er ingen garantier for ejendomsværdier.,

(og jeg er ikke en CPA, så for at lære mere om denne mulige udelukkelse af kapitalgevinster, skal du konsultere en skatterådgiver eller læse IRS ‘ s regler om emnet.)

4. Ser fremtiden lys ud?

en anden vigtig faktor at overveje, når det besluttes, om at leje eller sælge dit hus ville være at sætte på din krystalkugle og stirre ind i fremtiden. Hvordan ser de næste fem, ti, tyve år ud for dit hjems placering? Er tingene bedre? Vil dit nabolag falde i værdi? Hvis fremtiden ser mørk ud, skal du overveje at sælge nu for at undgå problemer senere.,

selvfølgelig har vi ikke krystalkugler, men det er ikke umuligt at prøve at måle, hvor markedet går. Tag et kig på væksten i din by-er det bevæger sig væk fra dig eller mod dig? Flytter virksomheder ind i dit område? Bliver boliger rettet op eller overladt til at rådne? Du kan ikke vide det med 100 procent sikkerhed, men ved at analysere de aktuelle tendenser på dit marked kan du tage en mere informeret beslutning om, hvorvidt du vil holde fast eller sælge nu.

5. Kan Du Håndtere Lejere?endelig spørg dig selv: er du villig til at være udlejer?, Fordi ærligt, er mange mennesker simpelthen ikke skåret ud for livet. Mens nogle lejere er en drøm at styre, kræver andre betydelig tid og tålmodighed at håndtere. I sidste uge havde jeg at gøre med udsættelse af en “skrald hoarder.”Det var ikke smukt.

heldigvis er landlording en færdighed, der kan læres og forbedres. Alle nye udlejere laver fejl, men hvis du er den slags person, der er villig til at lære, vil du gøre det fint.

også, bare fordi du ejer lejeboliger betyder ikke, at du skal være den person, der beskæftiger sig med lejere., Professionelle ejendomsadministrationsselskaber findes i næsten enhver by, og hvis du kan finde en god manager, kan de reducere stresset ved udlejningsejendom til et minimum (mod et gebyr, selvfølgelig!).

så skal du leje eller sælge dit hus?i modsætning til high school girlfriends giver fast ejendom dig mulighed for at holde det gamle og det nye. Men beslutter at udleje dit hus eller sælge det er et valg kun du kan gøre efter vejning alle muligheder.,

Hvis du prøver at tage den beslutning lige nu, skal du kigge på de fem faktorer, der er beskrevet ovenfor, og tage det valg, der fungerer bedst for dig, din familie og din økonomiske fremtid.