lis pendens er et af de mindst forståede værktøjer i Real estate litigation i Californien. Klienter i fast ejendom retssager ofte bede om, at deres fast ejendom advokat sætte en lis pendens på modstanderens ejendom, som regel som en måde at lægge pres på modstanderen til at bilægge retssagen. Men, hver klient (og hver fast ejendom retssager advokat) bør forstå, når en lis pendens kan understøttes, og når det ikke er.
Hvad er en Lis Pendens?
en lis pendens er en meddelelse om verserende handling., Det er et dokument, der er optaget med Amtsoptageren som et middel til at underrette potentielle købere af en ejendom om, at der er en retssag, der involverer ejendommen. Dog kan en part ikke indgive en lis pendens i alle tilfælde har at gøre med ejendom. Retssagen skal indebære en ‘fast ejendom krav’., California Code of Civil Procedure, der definerer en fast ejendom krav som en handling, der ville, hvis meritgivende, påvirker (1) ret til, eller retten til besiddelse af, bestemt fast ejendom, eller (b) brugen af en servitut, der er identificeret i indlægget, andre end en servitut, der indhentes i henhold til statutten af et reguleret public utility.
det mest almindelige eksempel på en retssag, hvor en lis pendens er passende, ville være et brud på kontrakthandling, der involverer køb og salg af en ejendom., I tilfælde af, at en køber indgår en kontrakt om at købe en bygning, og sælgeren overtræder denne kontrakt, er køberen berettiget til specifikt at håndhæve denne kontrakt. Mens de fleste brud på kontrakt handlinger er handlinger for penge, fast ejendom betragtes som enestående i Californien. En part kan derfor anmode retten om faktisk at tvinge den anden part til at afslutte salget i stedet for blot at tildele penge erstatning. Dette kaldes specifik ydelse.,
effekten af en Lis Pendens
en lis pendens selv er kun et to-siders dokument, der siger, at der er en retssag, der involverer en bestemt ejendom. Effekten af lis pendens kan dog være ødelæggende. Praktisk set vil lis pendens forhindre en part i at sælge eller refinansiere hans eller hendes ejendom. I enhver købs-og salgstransaktion vil titelsøgningen på ejendommen afsløre lis pendens. Uanset gyldigheden af lis pendens, vil enhver potentiel køber eller långiver kræve, at lis pendens frigives, før transaktionen kan gennemføres., Oftere end ikke, køberen vil blot annullere transaktionen og kigge efter en anden ejendom til at købe. For en investor kan hver måned, at en ejendom sidder tom og usolgt, involvere tusinder af dollars i transportomkostninger. For sælgeren, der allerede har indgået en kontrakt om køb af en anden ejendom, litispendens kan forhindre salg af den første ejendom, og derfor afspore købet af den nye ejendom.,
Misbrug af litispendens-Statutten
på Grund af den ødelæggende virkning, at en uberettiget registreret litispendens kan have, domstolene anerkender, at en part kan misbruge litispendens-statutten, ved at indgive en litispendens i en sag, der er ikke tale om en fast ejendom krav. Kodeksen for Civil retspleje indeholder bestemmelser om en proces til at fjerne (fjerne) en lis pendens og til inddrivelse af advokatgebyrer. Selv denne proces involverer imidlertid seks til otte ugers yderligere retssager, før lis pendens frigives, og ejendommen ryddes for at blive solgt., Selv en part, der med held e .punges en lis pendens vil have været blokeret fra at sælge ejendommen i op til to måneder.
konklusion
fast ejendom advokater, der retssager ejendomsproblemer bør forstå, når en lis pendens er passende, og når det er forkert. En lis pendens bør ikke bruges til at lægge pres på en ejendomsejer, men det er klart, at statutten gentagne gange misbruges i retssager om fast ejendom.