før du køber en multifamilie-ejendom, er det vigtigt at bestemme, hvor længe du planlægger at holde fast i den. Kommercielle og multifamilie-investorer vælger generelt en af to strategier: en kortere værdi-add/fi.og flip-strategi eller en langsigtet købs-og hold-strategi. Kortsigtede investorer håber typisk at købe en ejendom, foretage forbedringer og justeringer, der kan øge ejendommens nettodriftsindtægter (NOI), og videresælge ejendommen til et overskud inden for 1-5 år., I modsætning hertil planlægger køb og hold investorer typisk at beholde ejendommen i lang tid, siger 20-30 år, mens de nyder den årlige indkomst, den giver. Derefter kan de sælge ejendommen eller i nogle tilfælde videregive den til deres arvinger.

mens en planlagt holdeperiode kan ændre sig baseret på investorpræferencer eller markedsforhold, er det stadig vigtigt at skabe en solid strategi, der går ind., For investorer, der ved, at de kun sidder på en ejendom på kort sigt, skal ting som forudbetalings sanktioner (gebyrer for at betale dit lån tidligt), og om man skal tage et fast rente, justerbar rente eller hybrid justerbar rente lån tages i betragtning. I modsætning hertil kunne langsigtede køb og hold investorer generelt bekymre sig mindre om forudbetaling sanktioner, og når det er muligt, vil søge langsigtede fastforrentede lån., Selvom både kortsigtede og langsigtede holdperioder kan være rentable, hvis du investerer med en eller flere partnere, vil du sikre dig, at alle er på samme side om, hvornår ejendommen skal sælges. For eksempel bør en investor, der ønsker at vende en ejendom om 18 måneder, sandsynligvis ikke investere med en partner, der ønsker, at deres børnebørn skal arve deres interesse i ejendommen.,

værdi-tilføje Strategier For Lejlighed investere

i mange tilfælde vil Første gang Lejlighed investorer ønsker at opsøge en ejendom, der kræver betydelig forbedring, hvad enten i form af fysiske opgraderinger eller overlegen ledelse. Disse egenskaber er generelt benævnt ” værdi-add.”For eksempel kan en investor ønske at erhverve en lejlighedsejendom, erstatte administrationsselskabet, opgradere enhederne, øge huslejen og bruge andre metoder til at reducere omkostningerne og øge rentabiliteten.,

derudover kan ejere ønske at få lejere til at betale for deres eget kabel (hvis det allerede betales af bygningen), samt betale for en større andel af deres forsyningsselskaber. Andre value-add muligheder omfatter at finde nye supplerende indtægtskilder for din ejendom, såsom automater, opbevaring skure, eller nye parkeringspladser. For mindre intensive value-add tilbud, der kun kræver mindre mængder af kapital, investorer kan vælge at selvfinansiere reparationer., Men for større værdi-add tilbud, der kræver betydelige ejendomsreparationer eller rehabilitering, kan en investor få yderligere finansiering.

valg af placering

det gamle ordsprog “Placering, Placering, placering” er lige så sandt for multifamilie fast ejendom som det er for et enfamiliehus. Uanset hvor du vælger at investere i en lejlighed, er det ekstremt vigtigt at være sikker på det sted, du vælger., Før der træffes beslutning om en placering, en investor skal være bekendt med oplysninger om området, herunder:

• Beskæftigelse og økonomiske data

• den Økonomiske sundhed af lokale arbejdsgivere (især for mindre markeder)

• Befolkningen og befolkningsvæksten trends

• Kriminalitet og sikkerhed af data

Da påskønnelse over tid er afgørende for en lejlighed til at blive en rentabel investering, investorer bør kigge i retning af markeder, hvor værdier er tilbøjelige til at vokse betydeligt i løbet af ejendommens forventede periode., For eksempel kan en investor med en 3-4 års horisont være villig til at betale mere for en lejlighedsbygning i et område, hvor omkostningerne i øjeblikket stiger. I modsætning hertil kan en investor med en 20-årig horisont søge en billigere ejendom i et område, der synes at være placeret for vækst at begynde i løbet af de næste 5-15 år. Selvom det er umuligt at forudsige fremtiden, kan oprettelse af en række uddannede markedsforudsætninger hjælpe med at indsnævre sandsynlige muligheder. Over tid betyder det lavere risici-og højere potentielle overskud.,

investering i nærheden af dit hjem

selvom det ikke nødvendigvis er ideelt at købe en multifamilie-ejendom i nærheden af dit nuværende hjem, kan det have visse fordele. For det første er du sandsynligvis allerede bekendt med det lokale marked, så du kan vide ting, som andre investorer ikke gør, hvilket giver dig en vis fordel. Plus, det er lettere at overvåge din ejendom personligt, hvis du bor i nærheden, hvilket gør tingene mere bekvemme, især hvis du foretager din egen ejendomsadministration.,

at finde en kommerciel ejendomsmægler

de fleste mennesker, der køber et enfamiliehus, vil gøre det gennem en ejendomsmægler; og tilsvarende vil de fleste investorer, der køber en lejlighedsbygning, arbejde med en kommerciel ejendomsmægler. En god kommerciel mægler kan hjælpe dig med at identificere kvalitet Lejlighed egenskaber i dit område, vil have en god forståelse af fast ejendom investering fundamentals, og kan endda være i stand til at hjælpe dig forhandle om salgsprisen. Mens går gennem en mægler vil generelt lette processen med at finde en bygning, det er ikke den eneste måde., Det kan også være en god ide at kontakte ejerne af boligblokke i dit område for at afgøre, om ejeren er interesseret i at sælge. Dette kan være en hit-eller miss-proces, men du kan muligvis finde en skjult perle på denne måde, især hvis sælgeren ønsker at slippe af med ejendommen hurtigt på grund af ydre omstændigheder.

finde en kommerciel/multifamilie lån mægler

Hvis du vil bruge et lån til at købe din højhus, kan du arbejde med en multifamilie lån mæglervirksomhed og / eller rådgivende firma., Mens det er op til den enkelte investor, om de ønsker at bruge en mægler eller gå til en långiver direkte, ved hjælp af en erfaren formidler, kan have en række fordele, især for første gang låntagere. En god rådgiver kan udnytte deres erfaring og relationer til at hjælpe dig med at vælge den bedste finansieringsmulighed for din individuelle situation og mål., De kan også hjælpe med de mere byrdefulde og forvirrende aspekter af den kommercielle låneansøgningsproces, såsom dokumentation og tredjepartsrapporter, samt shopping omkring en aftale til flere långivere for at opnå de bedste vilkår for en låntager.

Dette er især tilfældet for Freddie Mac, Fannie Mae, og HUD flerfamiliehuse lån, da disse lån generelt indebærer en mere kompleks dokumentation og anvendelse proces. Gældsrådgivningsfirmaer opkræver normalt mellem 0.,75% og 2% af det samlede lånebeløb, som kan virke som meget, men efter vores erfaring er det generelt en stor investering. Selvfølgelig er det, hvad vi gør, så vi kan have en smule bias, men i virkeligheden kan det at få det rigtige lån Spare dig meget i rentebetalinger, forudbetaling, refinansieringsomkostninger og andre gebyrer i løbet af din investerings levetid.

kvalificerende til et Multifamilielån

som vi tidligere har nævnt, købes langt de fleste boligblokke med lån., Gæld øger gearing, hvilket betyder, at jo mindre penge du har brug for at lægge ned, jo mere relativ fortjeneste vil du gøre ud af investeringen. Tænk på det på denne måde: vil du hellere lægge $ 4 og få $ 8 ud senere, eller vil du hellere lægge $ 1 og komme ud af det samme $ 8 senere? De fleste smarte investorer ville vælge den anden mulighed, da det betyder, at de kunne geninvestere de andre $3 til lignende rentable investeringer. Mens renter og gebyrer kan gøre lejlighedslån dyre (hvilket betyder, at din $8 kunne være mere som $6.,50), med det rigtige lån, investorer kan gøre eksponentielt mere profit ud af en ejendom.

men for at få et multifamilielån skal du først blive godkendt. Godkendelseskriterier varierer med forskellige långivere og lånetyper, men generelt skal låntagere have god kredit (660+ er normalt ideel) og mellem 25-30% af det samlede lånebeløb som en forskudsbetaling. Derudover SKAL ejendommen selv have en gældsdækningsgrad eller DSCR på 1,25-1,30.. det betyder, at bygningens indkomst skal overstige sin årlige gældstjeneste med mindst 25-30%.,

dokumentation for ansøgninger om Lejlighedslån

under ansøgningsprocessen har låntagere også brug for en betydelig mængde dokumentation, herunder en vurdering og andre krævede tredjepartsrapporter. Låntagere skal typisk betale for alt dette selv. Nødvendig dokumentation og rapporter omfatter generelt:

• Vurdering: en vurdering forsøger at måle den aktuelle markedsværdi af en ejendom. Det skal typisk udføres af en professionel taksator, der i øjeblikket er licenseret i det område, hvor ejendommen ligger., Bedømmere vil generelt bruge en kombination af metoderne, herunder:

  • indkomstmetoden, der estimerer værdien af en ejendom baseret på dens indkomst.

  • salgssammenligningsmetoden, der estimerer værdien af en ejendom baseret på det nylige salg af lignende ejendomme i nærheden.omkostningsmetoden, der estimerer værdien af en ejendom baseret på de anslåede omkostninger til genopbygning af den plus værdien af jorden og minus eventuelle afskrivninger.,

• vurdering af fysiske behov/Ejendomsbetingelsesrapport / Ingeniørrapport: denne rapport ser på den aktuelle tilstand for en lejlighedsejendom for at bestemme, hvornår specifikke komponenter skal repareres eller udskiftes. Dette bruges til at beregne nødvendige udskiftningsreserver, som er midler, der hvert år afsættes til forventede fremtidige reparationsomkostninger. Disse rapporter kan rekvireres ved en række lejlighed långivere, men er mest almindeligt kræves for HUD flerfamiliehuse og Fannie Mae/Freddie Mac flerfamiliehuse lån., fase i miljøvurdering: en fase i miljøvurdering (ESA) undersøger en egenskab for miljøspørgsmål, såsom forurening, der kan udgøre en trussel mod nuværende/fremtidige beboere eller det omgivende samfund. Fase II og fase III ESA ‘ er kan være påkrævet, når der er konstateret problemer eller tegn på kontaminering i den indledende fase i-vurdering. Fase I ESA ‘ er kan ikke altid være påkrævet af långivere, men ofte er.

• Titel rapport: en titel rapport vil sørge for, at der ikke er nogen juridiske krav til en ejendom titel, der kunne afløse din egen.,

• Ejendomsundersøgelse: en undersøgelse registrerer grænserne for en ejendom, samt bestemme eventuelle servitutter og eller andre Titel problemer, der kan påvirke ejendommens brug. Dette er ikke altid kræves af långivere, især hvis en rapport er tilgængelig fra de seneste mange år, men det er mere almindeligt kræves, når potentielle Titel spørgsmål er kendt for at være til stede.

• seismisk rapport: typisk kun påkrævet i områder, hvor jordskælv er almindelige, såsom Det Sydlige Californien., zoneinddeling rapport: kan undertiden være påkrævet, når der er potentielle problemer eller forvirring omkring zoneinddeling status for en ejendom.

regres vs. ikke-regres Lejlighed lån

før overvejer individuelle lån typer, er det meget vigtigt at bestemme et lån er regres eller ikke-regres. Hvis et lån er regres, kan en långiver generobre dine personlige aktiver for at søge tilbagebetaling for en ubetalt gæld. For eksempel, i de fleste stater, hjem realkreditlån er fuldt regres., I modsætning hertil er mange erhvervsejendomme lån ikke-regres, hvilket betyder, at långiveren kun kan genoptage den specifikke sikkerhed for lånet (dvs.en lejlighedsbygning) og ikke kan forfølge en låntagers personlige aktiver, såsom deres hjem eller bil, for at betale låntagerens gæld. Imidlertid, næsten alle ikke-regresslån leveres med standard “bad boy”-udskæringer, som bestemmer, at hvis en låntager begår visse “dårlige dreng” – handlinger, såsom med vilje at vildlede långiveren, lånet bliver et fuldt regres finansielt instrument.