at holde ejerskab af ejendom sammen med dine børn eller en anden modtager er en almindelig metode, der bruges til at undgå skifteretten. Ideen er, at de vil arve ejendommen fra dig automatisk, fordi de allerede “ejer” din ejendom. Det bliver ikke en del af din skifterejendom, fordi den overgår direkte til dem ved lov, når du ikke længere er i live for at eje ejendommen med dem. Dette kan være en effektiv mulighed, hvis du undgår skifteretten af din ejendom er dit primære mål.,

Forbered en ny gerning for at undgå skifteretten

ideelt set vil du ikke bare “tilføje” dit barns navn til din eksisterende gerning. Du opretter en ny gerning med en gruppe ejere, måske dig, din ægtefælle og dit barn. Du bliver fælles lejere med ret til overlevende.

Hvis du blot tilføjer dit barns navn til din eksisterende Gerning, har han ikke nødvendigvis overlevelsesrettigheder. Han vil ikke automatisk arve din andel af ejendommen, når du dør., Tilføjelse af navnet giver ham kun en ejerandel i huset både i øjeblikket og i fremtiden, mens din egen ejerandel stadig vil være underlagt skifteretten.

oprettelse af en helt ny gerning med rettigheder til overlevende undgår dette problem. “Survivorship” betyder, at når en ejer dør, skifter deres andel af ejendommen ved lov til ejeren eller ejerne, der overlever dem.,

du Overveje at Bruge en Advokat

Du kan købe den korrekte software eller en gerning form ethvert kontor forsyning butik eller juridiske hjemmeside til at skabe en fælles lejemål gerning, men overveje at arbejde med en lokal ejendom planlægning advokat eller en fast ejendom advokat i stedet.

Statens love kan være meget specifik om, hvordan en gerning skal formuleres for at skabe rettigheder for efterladte, og disse former og software er ikke altid stat-specifikke.

Begunstigede Gerninger

En modtager gerning, også nogle gange kaldet en transfer-på-død gerning, kan være et alternativ til at oprette et dokument med rettigheder efterladte, hvis du bor i en stat, der anerkender disse instrumenter. Cirka halvdelen af alle stater gør det, såvel som district of Columbia. Spørgsmålet er ikke nødvendigvis, hvor du bor—det kan være en anden eller sommerhus., Lovgivningen i den stat, hvor ejendommen er fysisk placeret, er dem, der hersker.

du tilføjer ikke dit barn som ny ejer af ejendommen i løbet af din levetid med denne type gerning. I stedet ville han kun modtage din ejendom ved din død. Dette kan undgå en masse potentielle problemer, der kan dukke op, hvis du deler ejerskab med ham, mens du er i live.

du—eller din ejendom—skylder muligvis en gaveafgift

fra 2020, når du giver nogen noget, der overstiger $15,000 i værdi, siger Internal Revenue Service, at det er en skattepligtig gave., Dette inkluderer oprettelse af en ny gerning, der giver dit barn en nuværende ejerskabsinteresse i dit hjem, forudsat at hun ikke betaler dig rimelig markedsværdi i bytte.

saldoen over $15.000 ville være skattepligtig—til dig, ikke modtageren af gaven.

denne $15.000 grænse er kendt som den årlige gave skat udelukkelse, og det er indekseret for inflationen, så det kan stige årligt., Men en levetid gave skattefritagelse er også tilgængelig. Denne fritagelse lader dig undgå faktisk at betale nogen gave skat på overførslen.

den samlede skattekredit

gaveafgiften og ejendomsskatten deler den samme levetid fritagelse—de er “forenet.”Hvis du giver væk en masse dyre ejendomme i løbet af din levetid, arkivering formular 709 hver gang effektivt skifter balancen over den årlige fritagelse beløb hvert år til din levetid fritagelse.,

i sidste ende efterlader denne tilgang mindre en ejendomsskatfritagelse for at beskytte dine resterende aktiver mod ejendomsskatter, når du dør, men fordi den samme kredit beskytter både gaven og din ejendom, er det noget moot.

når det er sagt, her er en smule gode nyheder:

det er en masse ejendom., Hvis du er i stand til at bruge en begunstiget gerning, vil ejendomsskatten, der er involveret i overførsel af ejendommen på den måde, være dækket af den samme livstidsfritagelse. Husk, at aktiver, der slipper for skifteretten, stadig bidrager til din skattepligtige ejendom til ejendomsskatteformål.

kapitalgevinster skattespørgsmål

dit barn vil modtage et trin op i skattegrundlaget for hjemmet, hvis det overgår til hende, når du dør, enten gennem skifteretten eller via en modtagerberettiget gerning. Dette vil igen minimere enhver kapitalgevinstskat, de sandsynligvis skulle betale, hvis de i sidste ende beslutter at sælge ejendommen.,

kapitalgevinstskat vurderes på forskellen mellem den oprindelige købspris eller værdi af en ejendom og ejendommens salgspris. “Step up” flytter hjemmets værdi op til det, det var værd på datoen for din død, ikke når du først erhvervede det.

Hvis du har ejet ejendommen i længere tid, fremskyndes grundlag er sandsynligvis betydeligt mere, end hvad du har betalt for det, hvilket er en god ting. Det betyder, at der vil være mindre forskel mellem denne værdi og salgsprisen, og det betyder mindre betalt i kapitalgevinstskat.,

hjemmet vil ikke modtage en step-up i basis efter din død, hvis du opretter en fælles lejemål med dit barn ved at lave en ny gerning i løbet af din levetid. De skulle arve hjemmet i stedet. Ellers ville dit barn skylde kapitalgevinstskat baseret på, hvad ejendommen var værd, da du oprindeligt købte den.

Andre Potentielle Problemer Med Blandede Lejemål

Du vil ikke være i stand til at sælge ejendommen, refinansiere realkreditlån, eller tag et nyt realkreditlån uden barnets samtykke, hvis du giver ham delvist ejerskab i et fælles lejemål gerning., Disse handlinger kræver samtykke fra alle ejere.

værre, dit barn kan lovligt sælge sin interesse i ejendommen til en tredjepart, måske til en fremmed, uden dit samtykke, hvis du ikke ord gerningen korrekt.

Hvis dit barn ender med en skat lien, kreditor problemer, eller i skilsmisseret, regeringen, kreditor eller dennes ex-ægtefælle kan kræve dit hjem eller i det mindste dit barn ‘ s ejerandel af det i en fælles lejemål situation. I denne situation kan virksomheden placere en pant på din ejendom og forsøge at tvinge sit salg til at indsamle på sin gæld.,

du vil også foretage en overførsel af et aktiv, der vil forsinke Medicaid-støtteberettigelse, hvis du ansøger om assistance inden for fem år efter oprettelse af en fælles lejeaftale. Du har effektivt givet en del af din ejendom væk, hvilket kan påvirke tidspunktet for støtteberettigelse.

Hvad skal du gøre?

selvom mange af disse potentielle problemer kan undgås ved at bruge en modtagerhandling i stedet, er denne mulighed muligvis ikke tilgængelig, hvor du bor., At skabe et fælles lejemål gerning med dit barn i stedet kan være tricky business, så du måske ønsker at rådføre sig med en erfaren advokat til at afveje de unikke fordele og ulemper, der er involveret i din situation.

glem ikke at arkivere gerningen

uanset hvilken mulighed du bruger, er det ikke kun et spørgsmål om at udarbejde en ny gerning, underskrive den og stikke den i din skrivebordsskuffe eller pengeskab. Du vil også arkivere det med din amtsoptager af gerninger for at sikre dig, at det er et spørgsmål om offentlig registrering.,