RESUMÉ:

for AT UDELUKKE, at GEVINST ved afhændelse AF ET HJEM fra indkomst under IRC § 121, en skattepligtig, der skal eje og besætte en ejendom, som hovedbopæl i to af de fem år umiddelbart før salg. Ejerskab og belægning behøver dog ikke være samtidige. Loven tillader en maksimal gevinst udelukkelse af $ 250,000 ($500,000 for visse gifte skatteydere). IRS har udstedt foreslåede regler for at afklare, hvordan disse regler fungerer i visse situationer.,

en skatteyder anses for at have ejet og brugt et hjem som hovedbolig i den tid, hans eller hendes afdøde ægtefælle brugte hjemmet som hovedbolig. Denne regel gælder, så længe den dag, hvor hjemmet sælges, er skatteyderens ægtefælle afdød, og skatteyderen ikke har giftet sig igen. Fraskilte ægtefæller kan også drage fordel af ejerskabs-og brugsperioder for tidligere ægtefæller til at opfylde udelukkelseskravene.

skatteydere skal anerkende gevinst på enhver del af en boligejendom, de ikke bruger til boligformål., Enhver post-Maj 6, 1997 afskrivninger tilladt på ejendommen udløser anerkendelse af ellers ekskluderbar gevinst.

en skatteyder kan generelt kun kræve en udelukkelse hvert andet år. En skatteyder, der disponerer over mere end en bopæl inden for to år, eller som på anden måde ikke opfylder kravene, for eksempel på grund af en jobændring eller et sundhedsproblem, kan dog kvalificere sig til et reduceret udelukkelsesbeløb.

NANCY J. FORAN, CPA, Ph.d., var lektor i regnskab ved University of Michigan Dearborn. Hun døde i februar 2002. JEFFREY J., BRYANT, CPA, JD, Ph.d., er lektor i regnskab ved Wichita State University i Kansas. Hans e-mail-adresse er [email protected] .

eller mange skatteydere deres bopæl er deres mest værdifulde aktiv. Med den fortsatte stigning i boligpriserne, gevinsten realiseret på et salg kunne være betydelig. Bestemmelserne i skatteyder Relief Act af 1997 tillader de fleste at udelukke fra indkomst gevinsten ved salg af et hjem uden selv at rapportere transaktionen på deres selvangivelser., Foreslåede regler præciserer kravene for at udelukke gevinsten fra indkomst og giver CPA muligheder for at foreslå nye skatteplanlægningsstrategier til deres kunder.

UDSTØDELSE KRAV
IRC § 121 muligt for en skatteyder at udelukke op til $250.000 ($500.000 til visse skatteydere, der indgive en fælles afkast) af gevinst fra salg (eller bytte) af den ejendom der ejes og bruges som hovedbopæl i mindst to af de fem år før salg. En skatteyder kan kun kræve den fulde udelukkelse en gang hvert andet år., En reduceret udelukkelse er tilgængelig for alle, der ikke opfylder disse krav på grund af en ændring i stedet for beskæftigelse, sundhed eller visse uforudsete omstændigheder. I modsætning til i henhold til tidligere lov, gevinsten på salg af et hus er nu permanent udelukket, snarere end udskudt, og en skatteyder behøver ikke at købe en erstatning hjem for at udelukke gevinsten.

hovedbopæl krav., Reglerne definerer udtrykket ophold temmelig bredt – det inkluderer en husbåd, hustrailer eller lager, der ejes af en lejer-aktionær i et andelsboligfirma. Personlige ejendele, der ikke er en fast ejendom i henhold til lokal lovgivning, kvalificerer sig ikke som en bopæl. Derfor bør CPA høre lokal lovgivning, især om status for mobile boliger. Hvis en skatteyder ejer mere end et hjem, vil praktikere finde beslutningen om, hvilket hjem der er skatteyderens hovedbolig, afhænger af alle fakta og omstændigheder., Forordningerne siger, at hjemmet en skatteyder bruger for størstedelen af tiden i løbet af året vil blive betragtet som hans eller hendes vigtigste bopæl for det pågældende år.

eksempel. For perioden 2000 til 2004 ejer Albert et hjem i Michigan og et hjem i Florida. I hvert af disse år bor Albert i Michigan-hjemmet i syv måneder og i Florida-hjemmet i fem måneder. Hvis Albert beslutter at sælge et af boligerne i 2005, er det kun Michigan-hjemmet, der kvalificerer sig til udelukkelse af gevinst., Fordi han bor i Michigan for størstedelen af hvert år, er dette hjem Alberts hovedbolig for 2000 til 2004.

Krav til ejerskab og brug. Kravene til ejerskab og brug er baseret på det samlede antal dage eller måneder, som skatteyderen ejer og bruger ejendommen som hovedbolig i den femårsperiode, der slutter på dispositionsdatoen. Gevinsten ved salg af et hjem er kun udelukket fra indkomst, hvis skatteyderen i løbet af denne femårsperiode ejer og bruger ejendommen som hovedbolig i perioder på i alt to år eller mere., Enten 24 hele måneder eller 730 dage vil opfylde de to-årige krav til ejerskab og brug.

eksempel. Den 1. januar 1998 købte Barbara et hjem og begyndte at bo i det. Den 1. januar 2000 (24 måneder efter at have købt hjemmet) flyttede Barbara ud af byen og begyndte at lease hjemmet. Den 28. December 2002 sælger hun ejendommen. Fordi Barbara ejede og brugte hjemmet som hovedbolig for 24 måneder i den femårsperiode, der sluttede på salgsdatoen, hun er berettiget til udelukkelse af gevinst., Hvis Barbara imidlertid sælger sit Hus den 1. februar 2003, ville femårsperioden være begyndt den 1. februar 1998. I dette tilfælde ville Barbara ikke være berettiget til udelukkelse af gevinst, fordi hun kun ville have boet i hjemmet 23 måneder i femårsperioden før salgsdatoen.

de foreslåede regler præciserer, at ejerskabs-og brugsperioder ikke behøver at være samtidige.

eksempel. Carmella lejede et hjem fra 1. januar 1993 til 1.januar 1998. Hun købte hjemmet den 1. januar 1998 og boede i det indtil 1.februar 1998., Den 1. marts 2000 solgte Carmella hjemmet. I den femårsperiode, der sluttede på salgsdatoen (1.marts 1995 til 1. marts 2000), ejede Carmella hjemmet i mindst to år (1. januar 1998 til 1. marts 2000) og boede i det i mindst to år (1. marts 1995 til 1. februar 1998). Derfor er Carmella berettiget til udelukkelse af gevinst, selvom hun ikke boede i boligen i de samme to år, som hun ejede den.,

Hvis en skatteyder ejer to boliger i femårsperioden, kan begge kvalificere sig til udelukkelse, hvis skatteyderen bruger hver af dem som hovedbolig i mindst to år i femårsperioden. Men som diskuteret nedenfor vil CPA finde, at gevinsten på kun et af de to ellers kvalificerede hjem normalt kan udelukkes i en hvilken som helst toårig periode.

eksempel. For perioden 1. januar 2000 til 31. December 2004 ejer David et hjem i Kansas og også i Te .as. David bor i Kansas hjem i 2000, 2001 og 2004 og i Te .as hjem i 2002 og 2003., Davids vigtigste residens for 2000, 2001 og 2004 er Kansas ejendom. Hans vigtigste bopæl for 2002 og 2003 er te .as hjem. Hvis David beslutter at sælge et af boligerne i 2004, kvalificerer begge sig til gevinstudelukkelsen, fordi han ejede og brugte hver enkelt som hovedbolig i mindst to år i femårsperioden før salgsdatoen.

for at opfylde brugsbehovet skal skatteyderen fysisk besætte hjemmet. Imidlertid, korte midlertidige fravær, såsom ferier, tælles som brugsperioder, selvom hjemmet lejes i løbet af denne tid.

eksempel., Den 1. januar 2000 købte Elvira og begyndte at bo i et hjem. I 2000 og 2001 rejste Elvira til England i juni og juli på ferie. Hun sælger hjemmet den 1. januar 2002. Selvom Elvira i den femårsperiode, der sluttede på salgsdatoen (1.januar 1997 til 1. januar 2002), besatte hjemmet kun 20 af de 24 måneder, hun ejede det (1. januar 2000 til 1. januar 2002), tælles de to måneder, der blev brugt i England hvert år, som brugsperioder, fordi de var korte midlertidige fravær. Derfor er Elvira berettiget til udelukkelse af gevinst., Hvis Elvira imidlertid havde tilbragt 1.juni 2000 til 1. juni 2001 i England, ville hun ikke være berettiget til udelukkelse af gevinst, fordi et års fravær ikke behandles som et kort midlertidigt. I sidstnævnte tilfælde brugte Elvira kun hjemmet i 12 måneder i den femårsperiode, der sluttede på salgsdatoen.

Planlægning Strategi. Det er vigtigt, at CPA rådgive skatteyderne til omhyggeligt at dokumentere den tid, de bruger på et hjem for at sikre, at de opfylder de toårige ejerskab og brug krav. Forsinkelse af salget, indtil en skatteyder har opfyldt disse krav, kan resultere i betydelige skattebesparelser., Dokumentation af den tid, der bruges i et hjem, er vigtig for alle, der ejer mere end en, fordi kun den primære bolig er berettiget til udelukkelse af gevinst. For at bestemme hvilket hjem der kvalificerer sig som skatteyderens hovedbolig, IRS vil sandsynligvis foretage sine standardundersøgelser. CPAs skal rådgive kunder til at fastholde dokumentation, såsom rejser kvitteringer, ændring af postadresse, registrering af vælgere, regninger, perioder med beskæftigelse og deltagelse i religiøse eller sociale begivenheder, der kan hjælpe med at fastlægge, hvad der udgør en skatteyderens primære hjem., Skatteydere, der planlægger at sælge et hjem, skal bruge nok tid på denne ejendom til at tilfredsstille den primære bolig og kravene til ejerskab og brug.

afdøde ægtefælle. For ejerskabs-og brugskravene anses en skatteyder for at have ejet og brugt et hjem som hovedbolig i den tid, hans eller hendes afdøde ægtefælle ejede og brugte hjemmet (før døden) som hovedbolig, så længe den dag, hjemmet sælges, skatteyderens ægtefælle er død, og skatteyderen ikke har giftet sig igen.

tidligere ægtefælle., I tilfælde af skilsmisse kan skatteydere drage fordel af både ejerskab og brugsperioder for tidligere ægtefæller til at opfylde kravene. Hvis en skatteyder modtager et hjem som en del af en skilsmisseejendomsafvikling, skatteyderens ejerskabsperiode inkluderer det tidspunkt, hvor ægtefællen eller den tidligere ægtefælle ejede hjemmet. Derudover behandles en skatteyder som at have brugt hjemmet som en hovedbolig i den tid, skatteyderen ejede boligen, og skatteyderens ægtefælle eller tidligere ægtefælle fik lov til at bruge det—i henhold til et dekret om skilsmisse eller adskillelse—som en hovedbolig.

eksempel., Den 1. januar 2000 købte Harry et hjem og begyndte at bo i det med sin ægtefælle, Jennifer. Den 1. januar 2001 blev Harry og Jennifer skilt. I henhold til skilsmissedekretet har Jennifer lov til at bo i hjemmet indtil 1.februar 2002. Harry sælger hjemmet den 1.marts 2002. Harry og Jennifer kunne begge opfylde de to-årige krav til ejerskab og brug. Selvom Harry boede i hjemmet i kun 12 måneder, hvis han fortsætter med at eje det, anses han også for at have boet i hjemmet i 13 måneder Jennifer boede der., Hvis Jennifer ejer boligen efter 1. januar 2001, inkluderer hendes ejerskabsperiode Harrys ejerskab fra 1. januar 2000 til 1. januar 2001.

Planlægning Strategi. CPA ‘ er vil måske anbefale, at skilsmisseejere, der ikke har opfyldt de to-årige krav til ejerskab og brug, overvejer at have skilsmissedekretet eller separationsdekretet kræver, at den ene ægtefælle forbliver i hjemmet, indtil kravet om to-årig brug er opfyldt.,

AFSNIT 121 BEGRÆNSNINGER
Den foreslåede forordninger angiver tre store begrænsninger på en skattepligtiges evne til at hævde afsnit 121 udstødelse:

Disallowance til brug eller delvis brug af hjemmet som en nonresidence.

en samlet dollar begrænsning.

begrænsningen en gang hvert andet år.

afvisning til brug som ikke-ophold., Hvis en skatteyder også bruger et hjem til andre formål end som hovedbolig, gælder gevinstudelukkelsen ikke for omfanget af afskrivninger på hjemmet efter 6.maj 1997.

eksempel. Den 1. januar 1998 købte Kelly et hjem og lejede det til lejere i to år. I lejeperioden tager Kelly afskrivninger på $ 14.000. Den 1. januar 2000 flytter Kelly ind i hjemmet og begynder at bruge det som en hovedbolig. Den 1. februar 2002, efter at have ejet og brugt hjemmet som hovedbolig i mere end to år, sælger han hjemmet til en $40,000 gevinst., Kun $ 26,000 ($40,000 realiseret gevinst minus $ 14,000 afskrivninger) af gevinsten er berettiget til udelukkelse. Kelly skal genkende de resterende $ 14.000. Med henblik på IRC afsnit 1 (h), gevinsten er en ikke-indfanget IRC afsnit 1250 gevinst.

Hvis en skatteyder bruger et hjem delvist til erhvervsmæssige formål, er kun den del af gevinsten, der kan henføres til boligdelen af hjemmet, udelukket fra indkomst. Også gain udelukkelse gælder ikke i det omfang afskrivninger tilladte efter maj 6, 1997, med hensyn til hjemmet, overstiger gevinsten på hjemmet allokeres til business-use del., Derfor reducerer afskrivningen før den 7. maj 1997 under ingen omstændigheder det gevinstbeløb, der kan udelukkes under afsnit 121 på boligdelen. Dog kan post-Maj 6, 1997 afskrivninger tilladt på ikke-residential brug udløse gevinst anerkendelse på bolig-use del af huset.

eksempel. Leann brugte 10% af sit hjem som kontor for en virksomhed. Hun ejede og brugte hjemmet som hovedbolig i mindst to år i femårsperioden, før hun solgte det. Udelukkelse af gevinst gælder ikke for 10% af gevinsten.

eksempel., Den 1. januar 1999 købte Morton et hus, som han delvist brugte til erhvervsmæssige formål. Han sælger hjemmet den 1.januar 2002 efter at have ejet og brugt det i tre år. Morton realiserer en $ 40,000 gevinst på salget, hvoraf $30,000 kan henføres til boligdelen af hjemmet og $10,000 til forretningsdelen. Hans afskrivninger på hjemmet i alt $ 12.000., Gevinsten på boligdelen af hjemmet berettiget til udelukkelse ($30,000) reduceres med $2,000—det beløb, hvormed afskrivninger fradrag overstiger gevinsten på business-use del af hjemmet ($12,000 afskrivninger minus $10,000 gevinst). Derfor vil Morton udelukke $ 28,000 ($30,000 minus $ 2,000) fra indkomst, men vil omfatte $12,000. Med henblik på Afsnit 1 (h) behandles $12,000, der skal inkluderes i indkomst, som ikke-indfanget afsnit 1250-gevinst., Men hvis Morton havde taget afskrivninger på $ 7,000, gevinsten på boligdelen af hjemmet berettiget til udelukkelse ($30,000) ville ikke blive reduceret, fordi Mortons afskrivninger ($7,000) ikke oversteg gevinsten på forretningsanvendelsesdelen af hjemmet ($10,000). Derfor ville han udelukke $ 30,000 fra indkomst, men inkludere $10,000.

samlet dollar begrænsning. Den maksimale gevinst udelukkelse for en individuel skatteyder er $ 250,000., Skatteydere, der i fællesskab ejer en hovedbolig, men arkiverer separate afkast, kan hver udelukke op til $250,000 af gevinsten, der kan henføres til deres interesse i hjemmet. En mand og kone, der indgiver et fælles afkast, kan udelukke op til $500,000 af gevinsten, hvis

begge ægtefæller opfylder det toårige ejerskabskrav.

begge ægtefæller opfylder kravet om to års brug.

ingen af ægtefællerne har udelukket fortjeneste ved tidligere salg eller ombytning af en hovedbolig inden for de sidste to år.,

hvis skatteyderne ikke opfylder et af disse krav, er det maksimale udelukkelsesbeløb, som et ægtepar kan kræve ved fælles afkast, summen af hver ægtefælles udelukkelsesbeløb, bestemt som om (1) ægtefællerne ikke var gift og (2) hver ægtefælle ejede hjemmet i den periode, hvor begge ægtefæller ejede hjemmet. Selvom den ene ægtefælles ejerskab tilskrives den anden med henblik på at bestemme en separat beregnet udelukkelse, skal begge ægtefæller faktisk bruge huset som en hovedbolig for at kvalificere sig til deres egen $250,000 udelukkelse.

eksempel., Nancy og Oscar gifter sig i 2001 og flytter ind i en lejlighed. Parret hver for sig ejede og brugte et hjem i mindst to år, før de giftede sig. Nancy og Oscar sælger deres hjem i 2002. Nancy realiserer en gevinst på $ 225,000 ved salg af sit hjem, og Oscar realiserer en gevinst på $275,000 på hans salg. Selvom Nancy og Oscar ikke opfylder kravene til at udelukke op til $500,000 af gevinst på deres fælles afkast, kan hver ægtefælle udelukke op til $250,000. Derfor vil Nancy og Oscar udelukke $225,000 fra salget af Nancy ‘s hjem og $250,000 fra salget af Oscar’ s hjem., Fordi Oscar ikke kan bruge nogen af Nancy ‘ s ubrugte udelukkelse, skal parret inkludere $ 25,000 af gevinsten på sit hjem i indkomst. Resultatet ville være det samme, hvis Nancy og Oscar hver havde solgt deres hjem, før de giftede sig.

Planlægning Strategi. Hvis et ægtepar hver ejer et hjem før deres ægteskab, og et hjem kunne sælges til en gevinst, der overstiger $250,000, bør CPA anbefale det hjem, der ville resultere i, at den mindre gevinst sælges., Hvis parret derefter flytte ind i hjemmet, der kunne producere en gevinst på over $ 250,000 og bor der i mindst to år, ville parret kvalificere sig til $500,000 udelukkelse, så længe dette salg ikke sker inden for to år efter det første salg. I ovenstående eksempel, hvis Nancy og Oscar sælger Nancy ‘s hjem og bor i Oscars hjem i mindst to år, før de sælger det, ville hele $275,000-gevinsten udelukkes fra indkomst, hvis huset sælges mindst to år efter salget af Nancy’ s hjem.,

Hvis et ægtepar opfylder kravene til ejerskab og brug for at kvalificere sig til udelukkelse af $500,000-gevinst, og en ægtefælle dør, vil udelukkelse af $500,000 fortsat gælde, hvis den overlevende ægtefælle sælger huset i et år, hvor han eller hun kan indgive en fælles tilbagevenden med den afdøde ægtefælle. Yderligere, hvis den efterlevende ægtefælle ikke har giftet sig igen, både den afdøde ægtefælles ejerskab og brug som hovedbolig tilskrives den overlevende.

eksempel. Peter og marrieduill, et ægtepar, har ejet og brugt deres hjem som hovedbolig siden 1998. Peter dør den 1. juni 2002., Den 1. November 2002 sælger Quuill hjemmet til en $ 280,000 gevinst. Hele $ 280,000 er berettiget til gain udelukkelse, hvis hun indgiver et fælles afkast for 2002. Men hvis Quuill sælger hjemmet den 10. januar 2003, er kun $250,000 af gevinsten berettiget til udelukkelse, fordi Peter og Quuill ikke kan indgive et fælles afkast i 2003.

Planlægning Strategi. Hvis en decedent var eneejer af et hjem, vil ejendommens grundlag være dens rimelige markedsværdi på dødsdatoen., I henhold til gældende lovgivning undgår enhver stigning i værdi indtil dødsdatoen indkomstbeskatning, og gevinstudelukkelsen ville ikke være vigtig. Hvis hjemmet ejes i fællesskab, grundlaget for decedentens halvdel af hjemmet er dets rimelige markedsværdi på dødsdatoen. Stigningen i værdi på, at halvdelen af hjemmet undslipper indkomstskat, og salg af hjemmet i dødsåret er kun relevant, hvis den overlevende ægtefælles andel af stigningen i værdi overstiger $250.000., Hvis hjemmet ejes helt af den efterlevende ægtefælle, og værdien af hjemmet er steget med mere end $250,000, ville det at sælge det i dødsåret give den efterlevende ægtefælle mulighed for at beholde $500,000-udelukkelsen.

en gang-hver-to-års begrænsning. En skatteyder kan ikke bruge gevinstudelukkelsen, hvis han eller hun i løbet af den toårige periode, der sluttede på datoen for salget eller udvekslingen, solgte et andet hjem og udelukkede gevinsten på det hjem. Som beskrevet nedenfor kan en reduceret udelukkelse dog tillades.

eksempel. Robert køber et hjem, som han bruger som hovedbolig i 1999 og 2000., I 2001 køber han en lejlighed, som han bruger som hovedbolig i 2001 og 2002. Han sælger derefter det oprindelige hjem i 2002 og udelukker denne gevinst fra indkomst. Hvis Robert sælger lejligheden i 2003, kan han ikke udelukke gevinsten ved dette salg-selvom han opfylder de to—årige krav til ejerskab og brug—fordi han udelukkede gevinsten ved salg af hjemmet inden for de foregående to år.,

MINDRE UDSTØDELSE
Skatteydere, der sælger deres primære bopæl, men ikke opfylder ejerskab og anvendelse, eller der sælger deres hjem inden for to år af sælger et andet hjem, kan være berettiget til en reduceret udstødelse. Den reducerede udelukkelse er tilgængelig, hvis en ændring i stedet for beskæftigelse, sundhed eller uforudsete omstændigheder nødvendiggjorde salget. Hverken Internal Revenue Code eller de foreslåede regler definerer ændringen i stedet for beskæftigelse, sundhedsmæssige problemer eller uforudsete omstændigheder, der giver skatteyderne mulighed for at kvalificere sig til den reducerede udelukkelse., CPA ville beregne den reducerede udelukkelse ved at multiplicere den maksimale dollarbegrænsning ($250,000 eller $500,000 for kvalificerede gifte skatteydere) med en brøkdel. Tælleren for fraktionen er den korteste af (1) det tidspunkt, hvor skatteyderen ejede hjemmet i den femårsperiode, der sluttede på datoen for hjemmets salg, (2) det tidspunkt, hvor skatteyderen brugte hjemmet i den femårsperiode, der sluttede på salgsdatoen, eller (3) tiden mellem datoen for det forudgående salg, for hvilket gevinsten blev udelukket, og datoen for det aktuelle salg., Tælleren og nævneren udtrykkes i enten dage eller måneder. Hvis foranstaltningen er dage, er nævneren 730 dage (365 dage 2 2 år). Hvis foranstaltningen er måneder, er nævneren 24 måneder.

eksempel. Den 1. januar 2001 køber Sally, en ugift skatteyder, et hjem og bruger det som hovedbolig. Den 1. juli 2002, 18 måneder senere, sælger Sally hjemmet, fordi hendes arbejdsgiver overfører hende til et kontor i en anden stat. Sally kan udelukke op til $ 187,500 (250,000 18 18/24) af gevinsten ved salg af hendes hjem.

eksempel., Den 1. januar 1999 køber Tom og begynder at bo i et hjem. Den 1. januar 2001 gifter Tom sig med Ursula, og hun flytter ind i Toms hjem. Den 1. januar 2002 (12 måneder efter, at Ursula begyndte at bo i hjemmet), sælger de hjemmet, fordi deres arbejdsgivere overfører dem til en anden stat. Fordi kun Tom har opfyldt kravet om to års brug, kan parret ikke bruge udelukkelsen på $500.000. Tværtimod bestemmes deres udelukkelse ved at beregne begrænsningsbeløbet for hver ægtefælle, som om de ikke havde været gift., Derfor kan Tom udelukke op til $250,000 af gevinst, fordi han opfylder både ejerskab og brug krav. Selvom Ursula ikke opfylder disse brugskrav, kan hun kræve den reducerede udelukkelse, fordi salget skyldes en jobændring. Ursula kan udelukke op til $ 125,000 (250,000.12/24) af gevinsten. Derfor kan Tom og Ursula kræve en kombineret udelukkelse på $375,000.

Observation., Da den reducerede udelukkelse beregnes ved at multiplicere udelukkelsen snarere end gevinsten med den passende brøkdel, vil CPA ‘ er finde, at den reducerede udelukkelsesbestemmelse tillader, at de fleste gevinster udelukkes fuldstændigt fra indkomst.

ufrivillige konverteringer
gevinst ved en ufrivillig konvertering (såsom ødelæggelse, tyveri, beslaglæggelse, rekvisition eller fordømmelse) af et hjem kvalificerer sig til udelukkelse af gevinst. Ved anvendelse af reglerne i IRC sektion 1033 (ufrivillige konverteringer) reduceres det realiserede beløb med gevinsten udelukket under sektion 121., Hvis skatteyderen erhverver et erstatningshjem, overføres ejerskabet og brugsperioden for det konverterede hjem til udskiftningshjemmet, hvis hjemmets grundlag bestemmes ved hjælp af de ufrivillige konverteringsregler i afsnit 1033(B). Formentlig vil en ufrivillig konvertering repræsentere en uforudsete omstændighed, der giver skatteyderne mulighed for at kvalificere sig til en reduceret udelukkelse, selvom den sker inden for to år efter en anden disposition., IRS tager imidlertid den holdning, at en skatteyder ikke kan kræve en udelukkelse baseret på uforudsete omstændigheder, før den udsteder endelige regler eller anden vejledning om sagen.

eksempel. Den 1. januar 1992 erhverver Victor og begynder at bo i et hjem, der koster $ 50.000. Den 1. januar 2002 ødelægger en tornado hjemmet. Victor modtager $ 350,000 fra et forsikringsselskab og har derfor en realiseret gevinst på $300,000 ($350,000 forsikringsprovenu minus $50,000 omkostningsgrundlag). Ødelæggelsen af hjemmet kvalificerer til gevinst udelukkelse under både section 121 og section 1033., Victor køber derefter et nyt hjem for $ 80,000. Fordi han kan udelukke op til $250.000 af gevinst under afsnit 121 regler, med henblik på i afsnit 1033, realiserede beløb er $100.000 ($350,000 forsikring indtægter minus på $250.000 afsnit 121 udstødelse) og den realiserede gevinst er $50,000 ($100,000 realiserede beløb minus $50,000 oprindelige hjem cost basis). Da Victor har købt en erstatning hjem for $ 80,000, han anerkender en gevinst på $ 20,000 ($100,000 beløb realiseret minus $ 80,000 udskiftning hjem omkostninger). De resterende $ 30,000 ($50,000 realiseret gevinst minus $ 20,000 anerkendt gevinst) udskydes., Grundlaget for udskiftning hjem er $ 50,000 ($80,000 omkostninger minus $ 30,000 udskudt gevinst). Victor ‘ s 10-årige ejerskab og brugsperiode for det oprindelige hjem overføres til udskiftningshjemmet.

spørgsmål, der endnu ikke er besvaret
de foreslåede regler giver mange nyttige eksempler og fortolkninger, der præciserer reglerne, der gør det muligt for skatteyderne at udelukke gevinsten ved salg af deres hjem fra indkomst. Imidlertid forbliver ubesvarede spørgsmål., Især er de tre situationer (en ændring i ansættelsesstedet, sundhedsmæssige problemer og uforudsete omstændigheder), der giver skatteyderne mulighed for at kvalificere sig til den reducerede udelukkelse, ikke defineret. Det er håbet IRS vil afklare disse elementer i de endelige regler. CPA vil gennemgå disse hjem salg regler med deres kunder og foreslå skat planlægning strategier for at sikre, at de maksimere gevinst udelukkelse.,

Hjem Salg Få Udelukkelse Grundlæggende Hvad kvalificerer sig? en skatteyders primære bopæl, som bestemt af fysisk belægning. hvem kvalificerer? skatteydere, der ejer og bruger et hjem som hovedbolig i mindst to år i løbet af de fem år, der går forud for dispositionen. hvor meget kvalificerer?, en gevinst på op til $250,000 per skatteyder ($500,000 for gifte skatteydere arkivering i fællesskab). hvornår kvalificerer en gevinst? ved salg, udveksling eller ufrivillig konvertering af en hovedbolig (begrænset til en gang hvert andet år). skattemæssige konsekvenser? den udelukkede gevinst er permanent udelukket fra indkomst uden basisjusteringer af et erstatningshjem.