Pokud chcete ušetřit peníze na hypotéku, máte několik možností. Refinancování a přepracování hypotéky přinese úspory, včetně nižší měsíční platby a možnosti platit méně úrokových nákladů. Ale mechanika je jiná a s každou strategií existují klady a zápory, takže je důležité vybrat ten správný.,
Pokud cash flow není problém-a můžete pohodlně zvládnout měsíční platbu-volba může být snadná: může být nejlepší přepracovat nebo jednoduše zaplatit navíc na hypotéku, pokud je vaším cílem minimalizovat úrokové poplatky.
přepracování vs. refinancování
jaký je rozdíl mezi přepracováním a refinancováním úvěru na bydlení? Porovnejme a porovnejme.
přepracování se stane, když provedete změny stávajícího úvěru po zaplacení značné částky zůstatku úvěru., Například, můžete provést značné paušální platby, nebo jste možná přidali navíc k měsíčním splátkám hypotéky v průběhu let — uvedení vás dobře dopředu plánu na splácení dluhu. Váš věřitel přepočítá vaše měsíční platby na základě vašeho nižší než předpokládaného zůstatku úvěru, což má za následek nižší požadovanou měsíční platbu. Vzhledem k tomu, že váš zůstatek úvěru je menší, platíte také méně úroků po zbývající dobu vaší půjčky.
refinancování se stane, když požádáte o nový úvěr a použijete jej k nahrazení stávající hypotéky., Váš nový věřitel splácí půjčku se svým starým věřitelem a platíte svému novému věřiteli. Vaše půjčka by měla být menší, než byla, když jste si původně půjčili, takže máte nižší měsíční splátku.
v mnoha případech má největší finanční smysl refinancovat, pokud máte podstatně nižší úrokovou sazbu. To vám může pomoci utratit méně za úroky (ale ve skutečnosti byste mohli utratit více — viz níže).
klady a zápory přepracování
hlavní výhodou přepracování je jednoduchost., Váš věřitel může mít program, který usnadňuje přepracování než žádost o novou půjčku. Věřitelé účtují za službu mírný poplatek, který byste měli po několika měsících lepšího peněžního toku více než získat zpět.
schválení: kvalifikace na přepracování se liší od kvalifikace na novou půjčku a můžete být schváleni pro přepracování, i když pro vás refinancování není možné. Už máte půjčku-jen žádáte o přepočet amortizačního plánu.,
- Možná nebudete muset poskytovat důkaz o příjmech, dokumentovat svá aktiva (a odkud pocházejí) nebo se ujistit, že vaše kreditní skóre jsou bez problémů.
- věřitelé mohou vyžadovat, abyste předem zaplatili minimální částku, než se kvalifikujete pro přepracování.
- vládní programy jako FHA a VA půjčky obecně nemají nárok na přepracování.
- Přepracování pro jumbo úvěry je k dispozici od všech věřitelů.,
úroková sazba a platba: při přepracování půjčky se úroková sazba obvykle nemění (ale při refinancování se často mění). Několik vstupů určuje vaši měsíční platbu: počet zbývajících plateb, zůstatek úvěru a úroková sazba. Ale když přepracujete, váš věřitel změní pouze zůstatek úvěru.
Všimněte si, že vrácení úvěru není stejné jako změna úvěru. Pokud jste pod vodou a čelíte finančním potížím, mohou existovat i jiné způsoby, jak změnit podmínky vaší půjčky nebo refinancování.,
výhody a nevýhody refinancování
jako přepracování, refinancování také snižuje vaši platbu (obvykle), ale je to proto, že znovu spustíte hodiny půjčky.
Nové funkce: primární důvody k refinancování mají zajistit nižší měsíční splátky, změna funkce na vašem úvěru, případně získat nižší úrokovou sazbu (ale nižší sazby nemusí být k dispozici, v závislosti na tom, kdy jste si půjčit)., Pokud získáte zcela nový úvěr, můžete si vybrat, jak dlouho je úvěr strukturován: bude to 30letá hypotéka, 15letý úvěr s pevnou sazbou nebo hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM)?
vyšší náklady: získání zcela nové půjčky obvykle stojí více než přepracování.
- Možná budete muset zaplatit náklady na uzavření, včetně poplatků za hodnocení,poplatků za vznik a dalších.
- největší náklady mohou být další úroky, které zaplatíte., Pokud prodloužíte svou půjčku po dlouhou dobu (získání další 30leté půjčky po zaplacení stávající půjčky na několik let), musíte začít od nuly. U většiny půjček platíte v prvních letech větší úroky a většinu jistiny splácíte v pozdějších letech. Nová dlouhodobá půjčka vás vrátí do těch raných, úročených let.
Chcete-li zobrazit příklad toho, jak platíte jistinu a úroky, spusťte některá čísla pomocí kalkulačky amortizace úvěru.,
Alternativa: nedělej Buď
Pokud opravdu chcete ušetřit peníze, nejlepší volba může být projít na přepracování a refinancování. Místo toho, připlácet na hypotéky (ať už paušální nebo v průběhu času), a vyhnout se pokušení přejít na nižší měsíční splátky.
Pokud přepracujete, získáte možnost provádět menší platby, které se mohou cítit hezky — ale dluh nevyplácíte rychleji.,
pokud refinancujete, můžete svou půjčku skutečně splatit později, než jste původně chtěli, a stále platíte úroky.
Pokud pravidelně platíte navíc a budete pokračovat v původní měsíční platbě, ušetříte peníze na úrocích a předčasně splatíte hypotéku.,