litispendence je jedním z nejméně chápané nástroje v real estate sporů v Kalifornii. Klienti do nemovitostí, soudní spory se často ptají, že jejich realitní právník dal litispendence na soupeřově majetku, obvykle jako způsob, jak vyvíjet tlak na soupeře usadit žalobu. Nicméně, každý klient (a každý realitní právník spory), by měl pochopit, když litispendence je přijatelné a kdy ne.

Co je Lis Pendens?

a lis pendens je oznámení o čekající akci., Jedná se o dokument zaznamenaný u okresního zapisovače jako prostředek k oznámení potenciálních kupců nemovitosti, že existuje soudní spor týkající se nemovitosti. Nicméně, strana nesmí podat lis pendens v každém případě má co do činění s majetkem. Žaloba musí zahrnovat „nárok na nemovitost“., Kalifornie Občanského soudního Řádu definuje nemovitosti tvrzení jako příčina jednání, které by, pokud záslužné, vliv na (1) titul, nebo právo na vlastnictví konkrétní nemovitosti, nebo (b) užívání věcné břemeno zjištěná ve spisu, jiné než věcné břemeno získané podle statutu jakékoli regulované veřejné služby.
nejčastějším příkladem soudního řízení, ve kterém je lis pendens vhodný, by bylo porušení smluvní akce zahrnující nákup a prodej nemovitosti., V případě, že kupující uzavře smlouvu o koupi budovy a prodávající tuto smlouvu poruší, je kupující oprávněn tuto smlouvu výslovně vymáhat. Zatímco většina porušení smluvních akcí jsou akce za peníze, nemovitost je považována za jedinečnou v Kalifornii. Strana proto může požádat soud, aby skutečně donutil druhou stranu k dokončení prodeje, spíše než jen udělení peněžních škod. Tomu se říká specifický výkon.,

Efekt litispendence

litispendence je sám o sobě jen dvě stránky dokumentu, který uvádí, že je spor týkající se konkrétní vlastnost. Účinek lis pendens však může být zničující. Prakticky řečeno, lis pendens zabrání straně v prodeji nebo refinancování svého majetku. V každém nákupu a prodeji transakce vyhledávání titul na pozemku odhalí lis pendens. Bez ohledu na platnost tohoto lis pendens, jakýkoli potenciální kupující nebo věřitel bude vyžadovat, aby lis pendens být propuštěn před transakcí může být dokončena., Častěji než ne, kupující jednoduše zruší transakci a hledá jinou nemovitost k nákupu. Pro investora může každý měsíc, kdy nemovitost sedí prázdná a neprodaná, zahrnovat tisíce dolarů do nákladů na přepravu. Pro prodávajícího, který má již uzavřené smlouvy na nákup jiného majetku, překážka litispendence může zabránit prodeji první vlastnost, a proto vykolejit nákup nového majetku.,

Zneužívání litispendence Statutu

Kvůli zničující efekt, že nesprávně zaznamenal litispendence může mít soudy uznávají, že strana může zneužít litispendence statutu podáním litispendence v případě, že se nejedná o skutečné vlastnictví nárok. Občanský soudní Řád stanoví postup pro vymazání (odstranění) překážka litispendence a pro obnovu právník poplatky. Nicméně i tento proces zahrnuje šest až osm týdnů, další řízení před litispendence je propuštěn a ubytování je povolení k prodeji., Dokonce i strana, která úspěšně vyloučí lis pendens, bude mít zablokován prodej nemovitosti až na dva měsíce.

závěr

realitní právníci, kteří vedou spory o majetkové záležitosti, by měli pochopit, kdy je lis pendens vhodný a kdy je nesprávný. Lis pendens by neměl být používán k nátlaku na vlastníka nemovitosti, ale je zřejmé, že statut je opakovaně zneužíván v soudních sporech o nemovitosti.