před zakoupením nemovitosti s více rodinami je nezbytné určit, jak dlouho ji plánujete držet. Komerční a bytové investoři většinou volí jednu ze dvou strategií: kratší-pojem hodnota-přidat/fix a flip strategie, nebo dlouhodobější koupit a držet strategie. Krátkodobé investoři obvykle doufat, že koupit nemovitost, provést vylepšení a úpravy, které mohou zvýšit majetku čistý provozní příjem (NOI), a re-prodávat majetek za účelem zisku během 1-5 let., Naproti tomu koupit a držet investoři obvykle plánují udržet nemovitost na dlouhou trať, řekněme, 20-30 let, a zároveň se těší roční příjem, který poskytuje. Poté mohou nemovitost prodat nebo v některých případech předat svým dědicům.

zatímco plánovaná doba držení se může změnit na základě preferencí investorů nebo tržních podmínek, je stále důležité vytvořit solidní strategii., Pro investory, kteří vědí, že jen sedí na ubytování pro krátkodobé, věci jako sankce za předčasné splátky (poplatky splácet svůj úvěr předčasně), a zda uzavřít pevnou sazbou, nastavitelná rychlost, nebo hybridní nastavitelný-sazba úvěru musí být vzaty v úvahu. V kontrastu, dlouhodobě koupit a držet investoři obecně vzato se mohl starat méně o sankce, a, pokud je to možné, bude usilovat o dlouhodobé s pevnou sazbou úvěry., Ačkoli krátkodobé i dlouhodobé období držení může být ziskové, pokud investujete s jedním nebo více partnery, budete se chtít ujistit, že všichni jsou na stejné stránce o tom, kdy má být nemovitost prodána. Například investor, který chce nemovitost převrátit za 18 měsíců, by pravděpodobně neměl investovat s partnerem, který chce, aby jejich vnoučata zdědila svůj zájem o nemovitost.,

přidanou Hodnotu Strategie pro Byt Investování

V mnoha případech, poprvé bytu investoři budou chtít hledat vlastnost, která potřebuje výrazné zlepšení, ať už v podobě fyzické upgrady nebo nadřazené řízení. Tyto vlastnosti jsou obecně označovány jako “ value-add.“Například investor může chtít získat bytový majetek, nahradit správcovskou společnost, upgradovat jednotky, zvýšit nájemné a využít jiné metody ke snížení nákladů a zvýšení ziskovosti.,

kromě toho si majitelé mohou přát, aby nájemci platili za svůj vlastní kabel (pokud je již budova placena) a platili za větší podíl svých služeb. Další přidanou hodnotou příležitosti patří nalezení nového doplňkového zdroje příjmů pro váš majetek, jako jsou prodejní automaty, skladovacích halách, nebo nových parkovacích míst. U méně náročných obchodů s přidanou hodnotou, které vyžadují pouze malé množství kapitálu, se investoři mohou rozhodnout pro opravy vlastního fondu., U větších obchodů s přidanou hodnotou, které vyžadují významné opravy nebo rehabilitaci nemovitostí, však může investor chtít získat další financování.

Výběr Místa

staré přísloví „umístění, umístění, umístění“ platí stejně pro vícerodinné nemovitosti jako pro rodinný dům. Bez ohledu na to, kde se rozhodnete investovat do bytu, je nesmírně důležité mít jistotu o umístění, které si vyberete., Před rozhodnutím o umístění, investor by měl být obeznámen s oblasti informací, včetně:

• Zaměstnanost a ekonomické údaje

• Hospodářské zdraví místních zaměstnavatelů (zejména pro menší trhy)

• Populace a trendy růstu populace.

• Zločin a bezpečnost dat,

Od zhodnocení v průběhu času je nezbytné pro byt, aby se stal výnosnější investice, investoři by se měli podívat na trhy, kde hodnoty jsou pravděpodobně významně poroste, a to přes vlastnost je očekávané období držení., Například investor s horizontem 3-4 let může být ochoten zaplatit více za bytový dům v oblasti, kde náklady v současné době rostou. V kontrastu, investor s 20-rok horizont, může požádat o nižší ceny nemovitosti v oblasti, která se zdá pozici pro růst začne v příštích 5-15 let. I když je nemožné předvídat budoucnost, vytvoření řady vzdělaných tržních předpokladů může pomoci zúžit pravděpodobné možnosti. Časem to znamená nižší rizika – a vyšší potenciální zisky.,

investice v blízkosti vašeho domova

i když to není nutně ideální pro nákup multifamily nemovitosti v blízkosti vašeho současného domova, přitom může mít určité výhody. Za prvé, už jste pravděpodobně obeznámeni s místním trhem, takže možná víte věci, které ostatní investoři nemají, což vám dává určitou výhodu. Navíc je snazší sledovat svůj majetek osobně, pokud žijete poblíž, což usnadňuje věci, zejména pokud provádíte vlastní správu nemovitostí.,

Hledání Komerčních Nemovitostí Makléře

Většina lidí, včetně rodinných domů bude dělat tak přes realitní agent, a podobně, většina investorů koupi bytu budovy budou chtít pracovat s komerční realitní makléř. Dobré obchodní makléř může pomoci identifikovat kvalitní byt vlastnosti ve vaší oblasti, bude mít dobré znalosti o investice do nemovitostí základy, a může být dokonce schopen, aby vám pomohl vyjednávat o kupní ceně. Při procházení makléřem obecně usnadní proces hledání budovy, není to jediný způsob., Můžete také přímo kontaktovat majitele bytových domů ve vaší oblasti k určení, zda vlastníkem je zájem o prodej. To může být hit, nebo slečna proces, ale můžete být schopni najít skrytý klenot tímto způsobem, zejména pokud prodejce chce zbavit majetku rychle kvůli vnějším okolnostem.

Najít Komerční/Rodin Úvěrového Makléře

Pokud budete používat úvěr na koupi bytu, možná budete chtít pracovat s více rodin půjčky zprostředkování a/nebo poradenské firmy., Když je to na nějaké individuální investor, zda chtějí použít makléře, nebo jít na věřitele přímo, pomocí zkušeného zprostředkovatele může mít řadu výhod, zejména pro první-time dlužníků. Dobrý poradce může využít své zkušenosti a vztahy, které vám pomohou vybrat nejlepší možnost financování pro vaši individuální situaci a cíle., Mohou také pomoci s více obtížný a matoucí aspekty obchodního úvěru procesu aplikace, jako je dokumentace a třetích stran zpráv, stejně jako nakupování v okolí dohodu pro více věřitelů za účelem dosažení nejlepších podmínek pro dlužníka.

to platí zejména pro půjčky Freddie Mac, Fannie Mae a HUD multifamily, protože tyto půjčky obecně zahrnují složitější dokumentaci a proces podávání žádostí. Dluhové poradenské firmy obvykle účtují mezi 0.,75% a 2% z celkové výše úvěru, což se může zdát jako hodně, ale podle našich zkušeností je obecně skvělá investice. Samozřejmě, že to, co děláme, a tak jsme možná trochu zaujatost, ale, po pravdě řečeno, získání správného úvěru můžete ušetřit spoustu úrokových plateb, sankce, náklady na refinancování, a jiné poplatky během životnosti vaší investice.

jak jsme již zmínili, naprostá většina bytových domů se kupuje s úvěry., Dluh zvyšuje pákový efekt, což znamená, že čím méně peněz budete muset dát dolů, tím více relativní zisk budete dělat z investice. Myslete na to takhle: chtěli byste raději dát do $4 a $8 později, nebo by jste raději dát do $1, a dostat se ven stejnou $8 později? Většina inteligentních investorů by si vybrala druhou možnost, protože to znamená, že by mohli reinvestovat ostatní $3 do podobně ziskových investic. Zatímco úroky a poplatky může byt úvěry drahé (což znamená, že vaše $ 8 by mohlo být více než $6.,50), se správnou půjčkou, mohou investoři exponenciálně zvýšit zisk z nemovitosti.

Chcete-li však získat víceúčelovou půjčku, musíte ji nejprve schválit. Kritéria schválení se liší u různých věřitelů a typů půjček, ale obecně platí, že dlužníci budou muset mít dobrý úvěr (660+ je obvykle ideální) a mezi 25-30% z celkové výše úvěru jako záloha. Kromě toho, majetek sám bude muset mít krytí dluhové služby poměr nebo DSCR, 1,25-1,30 x. To znamená, že budova je příjem, bude muset překročit jeho roční dluhové služby nejméně o 25-30%.,

Dokumentaci k Bytu Žádosti o Úvěr

Během procesu aplikace, dlužníci budou také potřebovat značné množství dokumentace, včetně hodnocení a dalších požadovaných třetích stran zpráv. Dlužníci budou obvykle muset zaplatit za to všechno sami. Požadovaná dokumentace a zprávy obecně zahrnují:

• hodnocení: hodnocení se pokouší odhadnout aktuální tržní hodnotu nemovitosti. Obvykle musí být prováděna profesionálním odhadcem, který má v současné době licenci v oblasti, ve které se nemovitost nachází., Odhadci budou obecně používat kombinaci metod, včetně:

  • přístup k příjmům, který odhaduje hodnotu nemovitosti na základě jejího příjmu.

  • přístup k porovnání prodeje, který odhaduje hodnotu nemovitosti na základě nedávného prodeje podobných nemovitostí v okolí.

  • nákladový přístup, který odhaduje hodnotu nemovitosti na základě odhadovaných nákladů na její obnovu, plus hodnotu pozemku a mínus jakékoli odpisy.,

• Fyzické Posouzení Potřeb/Stav Nemovitosti Zpráva/technická Zpráva: Tato zpráva se zaměřuje na aktuální stav bytu vlastnictví k určení, kdy jednotlivé komponenty budou muset být opraven nebo vyměněn. To se používá k výpočtu požadovaných náhradních rezerv, které jsou prostředky vyčleněné každý rok na očekávané budoucí náklady na opravu. Tyto zprávy mohou být požadovány různými byt věřitelé, ale jsou nejčastěji požadovány pro HUD rodin a Fannie Mae/Freddie Mac rodin půjčky.,

• environmentální hodnocení fáze I: environmentální hodnocení fáze I (ESA) zkoumá vlastnost pro otázky životního prostředí, jako je kontaminace, která by mohla představovat hrozbu pro současné/budoucí obyvatele nebo okolní komunitu. Esa fáze II a fáze III mohou být vyžadovány, pokud byly v počátečním posouzení fáze I zjištěny problémy nebo důkazy o kontaminaci. Fáze I esa nemusí být vždy vyžadována věřiteli, ale často jsou.

• zpráva o titulu: zpráva o titulu zajistí, že neexistují žádné právní nároky na titul nemovitosti, které by mohly nahradit vaše vlastní.,

• Property Survey: průzkum zaznamenává hranice nemovitosti, stejně jako určení případných věcných břemen a nebo jiných otázek titulu, které by mohly ovlivnit užívání nemovitosti. To není vždy vyžadováno věřiteli, zejména pokud je k dispozici zpráva z posledních několika let, je však častěji vyžadována, pokud je známo, že jsou přítomny potenciální problémy s názvem.

• seismická zpráva: obvykle se vyžaduje pouze v oblastech, kde jsou zemětřesení běžná, jako je jižní Kalifornie.,

• zpráva o zónování: může být někdy vyžadována, pokud existují potenciální problémy nebo zmatek kolem územního stavu nemovitosti.

Využití vs. Non-Recourse Byt Půjčky

Před zvážením jednotlivých typů úvěru, to je velmi důležité určit úvěr postihem nebo bez postihu. Je-li úvěr postih, věřitel může vlastnit svůj osobní majetek s cílem usilovat o splacení nezaplaceného dluhu. Například ve většině států jsou hypotéky na bydlení plně využity., V kontrastu, mnoho komerčních úvěrů na nemovitosti jsou bez postihu, což znamená, že věřitel může pouze převzala konkrétní zajištění úvěru (tj. bytového domu) a nemůže pokračovat dlužníka osobního majetku, jako je jejich domov, nebo auto, za účelem splacení dluhu dlužníka. Nicméně, téměř všechny nezaručené úvěry přijít s standardní „bad boy“ carve out, který stanoví, že pokud dlužník zavazuje určité ‚bad boy‘ akty, jako úmyslně zavádějící, věřitel, úvěr bude stát full-využití finančního nástroje.