pamatujte si, že vaše stará přítelkyně-ta s nepříjemným smíchem? Smířil jste se s ní, protože byla milá, ale jednoho dne jste potkal tu novou dívku, a ona byla všechno, co jste kdy chtěli. Nejlepší ze všeho, nová dívka začala vykazovat určité známky zájmu a chtěla randit – ale měli jste problém: stále jste měli starou přítelkyni.,

Zatímco toto drama nemá vzít místo v životě každý student střední školy, se něco podobného stane, většinou dospělí, ale spíše než přítelkyně… jsou to domy.

koupíte si dům a je to v pořádku, ale pak se musíte přesunout na jinou nemovitost. Možná je to na výběr, nebo možná vaše práce vás nutí přemístit. Ať tak či onak, máte stejný problém jako ten milovník střední školy: co děláte se starým domem Přítelkyně?,

při pokusu o rande se dvě dívky najednou mohou ukázat jako obtížné, vlastnit dva domy může skutečně fungovat a být ziskové, pokud se rozhodnete pronajmout předchozí Dům. Udržováním domu můžete začít budovat vážné bohatství prostřednictvím peněžních toků a vlastního kapitálu.

Sledujte Forbes:

ale jak víte, jestli je to správný krok?

měli byste prostě prodat dům a jít dál? Nebo byste si ho měli pronajmout? Stejně jako u většiny otázek týkajících se nemovitostí to nejsou univerzální otázky „správné nebo špatné“, ale jakmile pochopíte možnosti, můžete pro svou situaci udělat nejlepší volbu.,

níže budu diskutovat o pěti faktorech, které je třeba zvážit při rozhodování o tom, zda prodat nebo pronajmout váš dům.

1. Bude Tato Vlastnost Cash Flow?

první věc, na kterou se podíváte při rozhodování o tom, zda si pronajmete svůj dům nebo jej prodáte, je podívat se na matematiku. Já vím, matematika pravděpodobně nebyl váš oblíbený předmět ve škole, ale naštěstí to nevyžaduje nic víc než páté třídě mysli pochopit investice do nemovitostí matematiku.

nejprve se zeptejte sami sebe: bude tato vlastnost produkovat pozitivní peněžní tok?,

jinými slovy, když tato nemovitost je pronajata, a odečíst všechny výdaje spojené s majetkem (hypotéky, daně, pojištění, utilit, řízení, volné, opravy, HOAs, atd.), bude majetek produkovat měsíční zisk nebo ztrátu? Pokud se díváte na ztrátu, zvažte prodej.

pro více informací o analýze vlastností si přečtěte můj konečný průvodce analýzou nájemních nemovitostí.

2. A co Moje návratnost investic?,

dále zvažte, kolik byste profitovali, kdybyste nemovitost dnes prodali, za předpokladu, že ztratíte přibližně 10 procent na poplatky za agenta, náklady na uzavření a další prodejní náklady. Pokud byste udělali málo nebo Nic, může být výhodné držet se nemovitosti a čekat, až se trh časem zlepší. To platí zejména v případě, že nemovitost bude mezitím poskytovat pozitivní peněžní tok.

Pokud byste dosáhli zisku prodejem, zvažte návratnost investice., Například, pokud byste mohli vydělat 100 000 dolarů prodejem vašeho domu a dosáhli byste pouze 1 000 dolarů ročně v peněžním toku, je to 1% návratnost investice. Já bych mnohem raději vzít, že $100,000 zisk a investovat do něčeho jiného, který by mi mohl dát vyšší výnos.

3. Zvažte Daně

Vláda Spojených Států amerických dělá spoustu věcí nesouhlasím s tím, ale jedna věc, kterou dělat, že jsem naprosto milují, je potenciální vyloučení ze platit daň z kapitálových výnosů z prodeje primární bydliště.,

Normálně, pokud se vám prodat nemovitost a mít zisk, budete muset zaplatit daň z kapitálových výnosů z prodeje, který může být až 20% v závislosti na vašem daňovém pásmu. Nicméně, IRS umožňuje majitelům domů (Promiňte, investoři!) vyloučit prodej až do výše $250,000 (nebo $500,000 pokud ženatý podání společně) primární bydliště, pokud jste žili v domě po dobu nejméně dvou z posledních pěti let.

podívejme se na další příklad, kde by se to mohlo hodit. Bob a Marge koupili svůj domov v roce 1990 za 150 000 dolarů. Dnes, mohou prodat nemovitost za $500,000, zúčtování $300,000 po prodejní náklady., Pokud si dům ponechají jako nájem, řekněme, pět let a pak prodají, budou potenciálně dlužit 60 000 dolarů na daních. Ale pokud se prodávají nyní, mohou potenciálně udržet, že $300,000 v zisku bez placení daně z kapitálových zisků.

samozřejmě, udržováním nemovitosti, vždy existuje pravděpodobnost, že nemovitost ocení hodnotu vyšší, než by byla daň, ale pokud jde o hodnoty nemovitostí, neexistují žádné záruky.,

(a nejsem CPA, takže se dozvíte více o tomto možném vyloučení z daní z kapitálových zisků, poraďte se s daňovým poradcem nebo si přečtěte pravidla IRS na toto téma.)

4. Vypadá budoucnost jasně?

dalším důležitým faktorem, který je třeba zvážit při rozhodování o tom, zda si pronajmout nebo prodat svůj dům, by bylo nasadit si křišťálovou kouli a dívat se do budoucnosti. Jak vypadá dalších pět, deset, dvacet let pro umístění vašeho domova? Zlepšují se věci? Bude vaše okolí pokles hodnoty? Pokud budoucnost vypadá tmavě, zvažte prodej nyní, abyste se vyhnuli problémům později.,

samozřejmě nemáme křišťálové koule, ale snažit se odhadnout, kam trh jde, není nemožné. Podívejte se na růst vašeho města – vzdaluje se od vás nebo směrem k vám? Stěhují se firmy do vaší oblasti? Jsou domy opraveny nebo ponechány hnít? Nemůžete to vědět se 100% jistotou, ale analýzou současných trendů na vašem trhu můžete učinit informovanější rozhodnutí o tom, zda se nyní držet nebo prodávat.

5. Zvládnete Nájemníky?

nakonec se zeptejte sami sebe: jste ochotni být pronajímatelem?, Protože upřímně řečeno, mnoho lidí prostě není vyříznuto pro život. Zatímco někteří nájemníci jsou snem řídit, jiní vyžadují značný čas a trpělivost, aby se vypořádali. Minulý týden jsem se musel vypořádat s vystěhováním “ popeláře.“Nebylo to hezké.

naštěstí je landlording dovednost, kterou lze naučit a zlepšit. Všichni noví pronajímatelé dělají chyby, ale pokud jste typ člověka, který je ochoten se učit, budete dělat dobře.

také to, že vlastníte nájemní nemovitosti, neznamená, že musíte být osobou, která jedná s nájemci., Profesionální společnosti pro správu nemovitostí existují téměř v každém městě, a pokud najdete skvělého manažera, mohou snížit stres vlastnictví nájemních nemovitostí na minimum (za poplatek, samozřejmě!).

takže byste měli pronajmout nebo prodat svůj dům?

Na rozdíl od kamarádek ze střední školy vám nemovitost umožňuje udržet staré a nové. Ale rozhodování o tom, zda si pronajmout svůj dům nebo prodat, je volba, kterou můžete udělat pouze po zvážení všech možností.,

Pokud se snažíte rozhodnout hned teď, podívejte se na pět výše uvedených faktorů, a rozhodnout, která je nejlepší pro vás, vaši rodinu, a vaše finanční budoucnost.